中国 房地产行业 楼市政策 资金面展望 因城施策 有保有压 开发资金 进一步 收紧可能性较小(图) 短期来看,我们认为政策将继续维持“因城施策”的基调,对于1)房价水平已经相对较高,2)房价涨幅过快

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2018年中国房地产行业楼市政策及资金面展望 因城施策 有保有压 开发资金进一步收紧可能性较小(图)

字体大小: 2018-07-09 10:22  来源:中国报告网

中国报告网提示: 短期来看,我们认为政策将继续维持“因城施策”的基调,对于1)房价水平已经相对较高,2)房价涨幅过快

       短期来看,我们认为政策将继续维持“因城施策” 的基调,对于 1)房价水平已经相对较高,2)房价涨幅过快 的热点城市出台或维持调控政策。具体来看,库存水平位于低位的一二线城市,偏紧的政策基调预计将延续,而三四线城市之间将存在分化。同时去年年底住建部提到了“满足首套、支持改善、抑制投机”,因此我们看到今年各地也出台了摇号销售、刚需优先等政策,根据我们上半年的调研,一线城市实际推盘情况及全年推盘计划相比去年有明显改善,也印证了这一点。从宏观上看,楼市发展依然是经济稳定的关键因素。

       中期部分二三线城市有政策调整的可能:部分二三线城市出台调控政策的背景是房价的快速上涨,主要由 1)事件催化,如丹东、海南,2)边际需求增加,短期供需矛盾凸显,但从中长期看,土地供给潜力大、人口吸附能力有待检验,调控政策存在调整的可能。 

         “房住不炒”,长效机制加快建立:长期来看,供给端将以“多主体供应,多渠道保障,租购并举”为基调,加速构建多元化供应、多层次产品体系,增加集体、企业等供应主体,推出租赁房、保障房、共有产权房等产品以支持真实住房需求。而需求端方面,以满足刚需抑制投机为基调,包括房产税、租售同权、利息抵税等政策逐步推进。 

图表:楼市政策展望


 资料来源:观研天下整理

       2018 年上半年去杠杆节奏和力度超出预期,委托贷款、非标新规等出台,委托贷款明显萎缩,但前 5 月房企开发资金同比升 5.1%,基本维持平稳,主要是由定金预收款及自筹资金的拉动,两者占开发资金比重分别为 32%及 31%,前 5 月同比增速 12.7%及 8.1%。随着销售增速放缓,定金预收款升幅预计将有所收窄。自筹资金中债券及资产证券化发行大增,尽管出现一些中止的情况,总体发行规模同比增速依然达到 80%及 121%,发行企业基本以上市公司为主,但同时利率抬升,低评级信用利差快速扩大。前 5 月个人按揭贷款占开发资金比重 15%,同比降 3.6%,虽然居民杠杆率快速上升的趋势得到抑制,但依然维持相对较高的位置。此外,6 月末出台限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目,考虑到外资占开发资金比重不到 0.5%,预计影响较小。考虑到宏观资金面有边际改善的迹象,整体去杠杆的节奏和力度可能会有微调,预计房企资金面进一步全面收紧的可能性较小,房企之间政策分化,对负债较高的房企继续去杠杆,但对负债较低的房企资金面可能会有好转。 

       参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测

图表:2017及2018年前5月资金面构成增速及占比  


 资料来源:观研天下整理

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