2019年中国物业管理行业主管部门、监督体制、法律法规及政策

2019-07-29 01:45

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一、行业主管部门及监督体制

参考观研天下发布《2019年中国物业管理行业分析报告-市场供需现状与投资商机研究》

物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。作为行业内重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于 2000 年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议，代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议等。

二、行业主要法律、法规及产业政策

随着物业管理行业的发展与成熟，我国加快了物业管理行业法律法规的建设进程，以《物权法》和《物业管理条例》为基础的物业管理行业法律法规体系日臻完善，进一步推动了物业管理行业的健康发展。其中，《物权法》是调整财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。《物业服务收费管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理行业正常运行的部门规章。此外，地方机关及职能部门也针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规章及其他规范性文件。

物业管理行业中的企业需要遵守《中华人民共和国物权法》及以下相关政策和规定：

主要法规政策	颁发部门	实施时间	主要内容
《物业管理条例》中华人民共和国国务院第379号令	国务院	2003年	规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	高人民法院	2003年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》	建设部	2003年	规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益；规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益
《物业服务收费管理办法》	国家发改委、建设部	2003年	规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》	中国物业管理协会	2004年	对物业管理服务的各个等级设定了项目内容与标准
《物业服务企业资质管理办法》	建设部	2004年	加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平
《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》	国家税务总局	2004年	鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税
《物业服务收费明码标价规定》	国家发改委、建设部	2004年	物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况
《物业管理条例》、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》	国务院	2007年	规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境
《物业服务定价成本监审办法（试行）》	国家发改委、建设部	2007年	政府价格主管部门制定或者调整实施行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审
《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》	建设部	2007年	对原管理办法进行了修改
《住宅专项维修资金管理办法》	建设部、财政部	2008年	加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共享部位、共享设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益
《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	高人民法院	2009年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	高人民法院	2009年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《业主大会和业主委员会指导规则》	住房和城乡建设部	2010年	规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益
《物业承接查验办法》	住房和城乡建设部	2011年	规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督
《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》	国家发改委	2014年	加强对有关服务市场价格行为的监管，坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护正常市场价格秩序，保持价格水平基本稳定，保障市场主体合法权益
《国务院关于修改部分行政法规的决定》中华人民共和国国务院第666号令	国务院	2016年	删去《物业管理条例》中关于物业管理职业资质的第三十三条、第六十一条
《城乡社区服务体系建设规划（2016-2020年）》	民政部	2016年	为增强城乡社区服务功能，提高城乡居民生活水平，促进城乡发展一体化，维护城乡基层和谐稳定，制定本规划
国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定（国发〔2017〕7号）	国务院	2017年	取消物业服务企业二级及以下资质认定取消审批后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管
国务院关于取消一批行政许可事项的决定（国发〔2017〕46号）	国务院	2017年	取消物业服务企业一级资质核定取消审批后，住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管：1．加快完善物业服务标准和规范。2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。3．指导地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。4．建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理
《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》	住房和城乡建设部	2017年	为践行绿色发展理念，深入实施创新驱动发展战略，推进新型城镇化建设，落实住房城乡建设部“十三五”发展规划工作部署，明确“十三五”时期住房城乡建设科技创新发展思路、目标和重点任务，特制订本规划
《关于推进城市安全发展的意见》	中共中央办公厅、国务院办公厅	2018年	强化城市运行安全保障，有效防范事故发生，对推进城市安全发展提出相关意见
国务院关于修改和废止部分行政法规的决定（国务院令第698号）	国务院	2018年	删去《物业管理条例》中关于资质的规定，增加行业诚信管理条款

物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》中，归属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。在近年来居民消费升级和大众创新创业的背景下，国家先后发布多个促进行业发展的重要政策文件。我国物业管理及相关行业的重要法律法规及产业政策如下：

1、《物业管理条例》的颁布和更新（国务院令第 379 号、第 504 号、第 698 号）

2003 年 9 月，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了高效、法制、规范的高速发展阶段。

2007 年 10 月，国务院发布《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，修改并细化《物业管理条例》部分规定及表述，对选解聘物业服务企业的细则、物业企业的定位、业主与物业建设单位的部分义务等方面内容进行了明确。

2018 年 3 月，国务院发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，删去《物业管理条例》中关于资质的规定，增加行业诚信管理条款，标志着物业管理行业资质正式取消。

2、《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020 年）》

2010 年 7 月，国家中长期教育改革和发展规划纲要工作小组办公室发布《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020 年）》，确定“到 2020 年，基本实现教育现代化”的战略目标；在建设现代学校制度、完善中国特色现代大学制度方面，重申“推进高校后勤社会化改革”意见。纲要的发布，使得市场化物业管理企业高校物业服务的业务开展引来了契机。

3、《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755 号）

2014 年 12 月 17 日，国家发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》，提出放开部分地方实行定价管理的服务价格，对非保障性住房物业服务价格放开定价管理，大大减小了物业服务价格的限制，为行业引入了市场机制，提高差异化、更高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格，有助于资源的有效配置和行业的健康发展。

4、《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32 号）及《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40 号）

2015 年 6 月 11 日，国务院发布《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发[2015]32 号），提出要发展“互联网+”创业服务；加快发展“互联网+”创业网络体系，促进创业与创新、创业与就业、线上与线下相结合。2015 年 7 月 1 日，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发[2015]40 号），明确提出：要充分发挥互联网的高效、便捷优势，提高资源利用效率，降低服务消费成本；大力发展以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费，加快发展基于互联网的医疗、健康、养老、教育、旅游、社会保障等新兴服务；要发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域，培育线上线下结合的社区服务新模式；要依托现有互联网资源和社会力量，以社区为基础，搭建养老信息服务网络平台，提供护理看护、健康管理、康复照料等居家养老服务。上述文件的颁布，标志着物业管理的多元化、互联网化，有了重要的政策依据。

5、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85 号）

2015 年 11 月 19 日，《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85 号）发布，提出要增加服务有效供给；鼓励各类市场主体根据居民收入水平、人口结构和消费升级等发展趋势，创新服务业态和商业模式，优化服务供给，增加短缺服务，开发新型服务；要进一步拓展网络消费领域，加快线上线下融合；要积极运用互联网等现代信息技术，改进服务流程，扩大消费选择。

6、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

2016 年 2 月 6 日，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确提出：优化街区路网结构，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

7、关于印发《城乡社区服务体系建设规划（2016-2020 年）》的通知（民发〔2016〕191 号）

2016 年 10 月，民政部、中央组织部、中央综治办等十余个部门联合印发《城乡社区服务体系建设规划（2016—2020 年）》，明确提出要推进城乡社区综合服务设施建设，力争到 2020 年，实现城市社区综合服务设施全覆盖，农村社区综合服务设施覆盖率达到 50%。推进智慧社区建设，推动“互联网+”与城乡社区服务的深度融合，逐步构建设施智能、服务便捷、管理精细、环境宜居的智慧社区。推进智慧社区信息系统建设，广泛吸纳社区社会组织、社区服务企业信息资源，逐步实现社区公共服务、志愿服务、便民利民服务等社区服务信息资源集成。推动社区养老、社区家政、社区医疗、社区消防等安保服务和社区物业设备设施的智能化改造升级，强化社区治安技防能力。大力发展城乡社区电子商务，发展线上线下相结合的社区服务新模式，依托农村社区综合服务设施和益农信息社，探索农村电子商务与农村社区服务有机结合的推进策略。

资料来源：观研天下整理(YX)

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