2012年第二季度我国保障性住房建设政策

2013-01-22 02:05

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        导读：党中央、国务院始终高度重视保障性住房建设。2012年2月6日，国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并讲话时强调，要抓紧落实好资金、土地等配套条件，要在确保保障性安居工程按期开工、质量可靠、如期建成的同时，把确保公平分配放在更重要的位置。
        党中央、国务院始终高度重视保障性住房建设。2012年2月6日，国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并讲话时强调，要抓紧落实好资金、土地等配套条件，要在确保保障性安居工程按期开工、质量可靠、如期建成的同时，把确保公平分配放在更重要的位置，按照保障基本、公正程序、公开过程的原则，科学确定保障范围，规范和阳光操作，切实保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求。
        在此背景下，为确保完成全国保障性安居工程建设任务，今年以来，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策，多渠道多层次确保安居工程建设资金到位，力促保障房建设顺利推进。

表 2 2012年以来保障性住房政策及主要内容

时间	政策及主要内容
2012年1月18日	财政部发布《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，要求各地切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排，2012年增加的地方政府债券收入优先用于保障性安居工程。
2012年2月6日	国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并讲话时强调，要在确保保障性安居工程按期开工、质量可靠、如期建成的同时，把确保公平分配放在更重要的位置，按照保障基本、公正程序、公开过程的原则，科学确定保障范围，规范和阳光操作，切实保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求。
2012年2月10日	国家发改委发布了《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》（简称《通知》）。《通知》要求，各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金，加强建设资金统筹和组织实施工作，确保保障性安居工程年度建设任务的完成。
2012年2月17日	国务院督察组在京督察保障房分配和质量管理工作，督察组由中央纪委常委、监察部副部长屈万祥带队。督察重点是保障房公平分配和质量管理情况。
2012年3月22日	住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，针对保障房建设和分配等环节提出相关要求，以进一步加强保障房分配和质量管理工作，全面推进2012年保障房建设任务。
2012年5月18日	财政部会同住建部下达2012年中央补助廉租住房保障和城市棚户区改造专项资金，本批资金分别下达105亿元和212亿元。
2012年5月24日	中央财政下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标。财政部称，2012年全国新增公共租赁住房230万套。为支持各地完成上述任务，2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。
2012年6月12日	住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
2012年6月28日	住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各地有关部门以多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设，落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策，为民间资本参与保障性安居工程建设营造良好环境。

资料来源：观研天下加工整理

        2012年是实施“十二五”保障性安居工程建设规划的第二年，是在建工作量最大的一年，也是开工、竣工、分配、管理任务并重的一年。根据规划，2012年保障房的建设目标是，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套，竣工量高于2011年。住建部公布的数据显示，截至6月底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。至此，全国保障房开工数量已经连续两个月超过100万套，其中5月份开工118万套，6月份则是124万套，可见保障房建设正在加速推进。与此同时，由于去年开工的1000万套保障房在今年仍会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房在建规模将达到一个新高度，对资金的需求量自然提高。但由于各地土地出让金下降对地方财政造成的影响，完成年度保障房开、竣工任务的压力依然较大。在此背景下，多渠道多层次落实保障性住房建设资金成为各级政府急待解决的问题。
        5月18日，财政部会同住建部下达2012年中央补助廉租住房保障和城市棚户区改造专项资金，本批资金分别下达105亿元和212亿元。财政部表示，廉租住房保障专项资金主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房开支，用于上述开支后仍有结余的，经同级财政部门批准可以用于公共租赁住房支出。本批下达105亿元中，中部地区达57.4亿元，占54.7%，西部地区和东部地区分别为42.2亿元和5.4亿元，占40.2%和5.1%。城市棚户区改造专项资金则主要用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，212亿元中，东、中、西部地区分别分配41亿元、106.1亿元和64.9亿元，分别占19.3%、50.1%和30.6%。
        5月24日，中央财政再次下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标。财政部称，2012年全国新增公共租赁住房230万套。为支持各地完成上述任务，2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。其中，东部地区120.3亿元，占18.2%；中部地区250.7亿元，占38%；西部地区289亿元，占43.8%。该项资金专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等开支。
        6月28日，住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各地有关部门以多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设，落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策，为民间资本参与保障性安居工程建设营造良好环境。
        《通知》指出，鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。《通知》同时明确，民间资本参与保障性安居工程建设的，银行业金融机构可依据相关规定对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持；地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策；可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资；符合财政部、国家税务总局相关规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金；项目用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策；公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。
        从理论上来讲，保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。
        但不容忽视的是，实际上，巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板，房地产企业参与保障房建设情况不容乐观。业内人士认为，投资保障房利润偏低是导致企业缺乏积极性的主因。有数据显示，商品房开发的利润大多在15%以上，而建设保障房的利润基本在10%以下，部分项目甚至出现亏损。同时，廉租房和公租房等保障房品种还存在资金占用周期长、回款速度慢等状况，尤其是在当前房地产市场持续调控之时，房地产开发企业资金链已趋于紧张，而每一笔投资首先考虑的肯定是企业生存问题。因此，吸引民间资本进入保障房项目是保障房建设可持续性的重要一环。与过去相比，此次发布的《通知》虽然更为细化，但对民间资本是否有足够的吸引力还是未知数，而未来落实情况如何仍需观察。