我国保障住房分配改革的思路及措施分析

       导读：住房保障利益是指由获得住房保障而获得的全部经济利益。它包括住房补贴、购买价格优惠、租金优惠等各种直接的经济利益，也包括其他各种间接的经济利益。对购房者而言，其所获得的间接经济利益包括溢价收益等；对租房者而言，其所获得的间接经济利益包括转租租金收入等。

       按住房保障利益均衡的思路推进住房保障分配改革的基本思路及具体措施

       住房保障利益是指由获得住房保障而获得的全部经济利益。它包括住房补贴、购买价格优惠、租金优惠等各种直接的经济利益，也包括其他各种间接的经济利益。对购房者而言，其所获得的间接经济利益包括溢价收益等；对租房者而言，其所获得的间接经济利益包括转租租金收入等。对购买或者承租地理位置、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境好的保障性住房的居民来说，其所获得的间接经济利益包括更多的溢价收益以及其他经济利益。

       住房保障利益的均衡指的是包括了各种直接的经济利益和间接的经济利益在内的全部经济利益的均衡。保障方式、类型不同以及保障性住房的地理位置、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境不同，在保障水平均衡的条件下，居民所获得的住房保障利益是存在很大差别的。按照住房保障利益均衡的原则，无论参照系是什么，都应该将不同保障方式、类型的住房保障和地理位置、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境不同的保障性住房的全部经济利益进行比较，就是要进行全面的经济计算。经过全面的经济计算之后，经济条件相同的居民所获得的住房保障利益相同，才能被视为是实现了住房保障利益的均衡。

       针对目前产权式住房保障需求和条件好的保障性住房的需求高度集中的这两类问题，按照住房保障利益均衡的原则，应该减少产权式保障的经济利益，增加租赁式保障的经济利益，减少购买或者承租地理位置好、质量好、房型好、楼层好、朝向好、配套设施好、小区环境和周边环境等条件好的保障性住房的经济利益，增加购买或者承租地理位置、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境等较差的保障性住房的经济利益。—方面要实现购、租之间的利益均衡，减少产权式住房保障，扩大租赁式政府保障，或者减少产权式政府保障的优惠，按照产权比例建立溢价收益的分配制度，加大租赁补贴：另—方面要实现购买“好房”与“差房”之间、承租“好房”与“差房”之间的利益均衡，减少“好房”的购、租者的经济利益，增加“差房”的购、租者的经济利益。

       按住房保障利益均衡的思路推进住房保障分配改革，可考虑采取以下具体措施：

       第一，减少产权式保障，或者按市场价格售房，实行购房资助。由于产权式住房保障的巨大经济利益，造成了对产权式住房保障的需求膨胀。相对于产权式住房保障，租赁式住房保障的经济利益微不足道。如果不改变继续推行产权式住房保障的政策取向，要实现产权式住房保障和租赁式住房保障之间的利益均衡，就只能依靠对租赁式住房保障进行大量的租金补贴，或者参与产权房溢价收益的分配，但从目前来看，这两个办法都很难行得通。从这个方面来看，应减少甚至于取消产权式住房保障。愿意购买保障性住房者，应按市场价格购买。对于符合住房保障条件的居民，要支持他们以取得住房产权的形式获得住房保障的，应考虑以购房资助的形式予以支持。

       在产权式住房保障减少，或者按市场价格售房，实行购房资助的条件下，就有了进行全面的经济计算，实现产权式住房保障和租赁式住房保障之间利益均衡的可能性。政府应该全面衡量产权式住房保障和租赁式住房保障的经济利益，按照利益均衡的原则给予购房者和租房者相同的经济援助。

       第二，保障性住房出售遵循市场原则，购房资助采取等额资助的办法。这里针对的是解决地理位置、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境好的保障性住房购买需求高度集中的问题。保障性住房是否出售要根据各地住房总供求和保障性住房总量以及供求结构等因素来确定。如果确定保障性住房可出售，则应按照市场价格出售。由于级差地租、公共物品供给等因素的作用，条件好的保障性住房的市场价格必高，条件差的保障性住房的市场价格必低，价格的高低本身就可以发挥分散购买需求的作用。考虑到居民可以选择购房的形式满足住房需要，政府就应考虑通过购房资助的方式予以支持。按照保障利益均衡的原则，购房资助应采取等额资助的办法，即在同一城市，无论住房保障对象是购买条件好的保障性住房或者是商品住房，还是购买条件较差的保障性住房或者是商品住房，资助数额都是相同的。这样，住房保障对象就会自动选择购买条件较差的保障性住房或者是商品住房，而不会再高度集中于购买条件好的住房。

       第三，保障性住房出租租金遵循市场原则，租金补贴采取分层等额资助的办法。这针对的是解决条件好的保障性住房承租需求高度集中的问题。条件越好的保障性住房，租金标准应该越高，条件越差的保障性住房，租金标准应该越低。政府应该根据家庭收入水平的高低划分租金补贴标准，收入水平越低，补贴标准应该越高，收入水平越高，补贴标准应该越低。这样，住房保障对象就有可能自动选择租住条件较差的保障性住房，而不会再高度集中于条件好的保障性住房。

       按照住房保障利益均衡的原则，采取以上措施，可在产权式保障和租赁式保障之间、购买不同条件的保障性住房之间、承租不同条件的保障性住房之间形成比较合理的住房保障利益的无差异曲线，会出现以价格换空间、以距离换空间（以远换大、以近换小）、以便利换高价格、以数量（面积）换质量等情况。这样才可能促使住房保障需求结构合理化，才有可能实现住房保障供求结构的平衡。