关于经济适用房价格制定的提议

       导读: 必须明确项目建造成本核算标准。明确并统一成本核算，有利于减少定价争议，提高定价效率；而且可以确保不同经济适用住房定价标准一致，使得定价结果更加公平合理。要么统一使用实际成本标准，要么统一使用社会平均成本标准。

       一是，必须积极探索新的定价模式，提高定价效率、促进定价公平。鉴于单独使用成本定价模式确定经济适用住房价格的不足，我们建议考虑赋予收入定价模式、市场定价模式和成本定价模式的不同权重综合确定经济适用住房的价格，但必须赋予市场定价模式更高的权重。之所以这样建议，理由有二：
第一，考虑收入定价模式不仅有利于体现经济适用住房的保障属性，而且可以使得不同的收入阶层承担不同的价格，从而使定价更加公平合理；而考虑市场定价模式，有利于体现不同经济适用住房的地段价值差异，从而有利于提高经济适用住房资源的配置效率。
       第二，一般来讲，由于收入定价模式确定的价格低，成本定价模式次之，市场定价模式所定价格最高。根据效用理论，低收入人群使用住房的效用低，其愿意为住房支付的价格也低，因此针对低收入保障对象的保障性住房应该给予收入定价模式较高的权重，市场价格给予较低的权重；而针对较高收入保障对象的保障性住房应该给予收入定价模式较低的权重，市场价格给予较高的权重。从出租和出售保障方式来讲，由于出租方式保障的是保障对象的住房使用权，而出售方式保障的是保障对象的住房所有权，所有权是更加基础和完整的产权，所以会给出售方式的保障房赋予市场定价模式较高的权重，反之给出租方式的保障性住房赋予收入定价模式和成本定价模式较高的权重。经济适用住房所保障的对象在我国住房保障体系中的收入层次相对较高，而且保障的是保障对象的住房所有权，因此应当给予市场定价模式较高的权重。

       二是，必须确定统一的、科学的定价时点。制定统一的定价时点是实现公平、公正定价的前提，确定科学的定价时点是保证所定价格科学合理的基础和起点。我们认为应该统一取竣工时间作为定价时点，理由有三：第一，竣工时间与销售时间比较接近，更能反映购房者在获得产权时的住房价值；第二，采用竣工时间作为评估时点，可以充分考虑建材价格变化因素对住房造价的影响；第三，由于竣工时项目的状况比较明确，此时确定房价可以充分考虑施工阶段规划变更对住房造价的影响。

       三是，必须明确项目建造成本核算标准。明确并统一成本核算，有利于减少定价争议，提高定价效率；而且可以确保不同经济适用住房定价标准一致，使得定价结果更加公平合理。要么统一使用实际成本标准，要么统一使用社会平均成本标准。我们建议，应当统一将社会平均成本作为成本测算标准，理由有二：第一，采用社会平均成本，有利于提高开发商参与的积极性。采用社会平均成本有利于激励开发商改进技术、提高管理，积极加强成本管理，通过这种方式开发商可以获得一定的超额利润，而预留一部分的超额利润空间有利于吸引开发商的参与，缓解经济适用住房供不应求的局面。如果采用实际成本作为成本测算的指标，那么一方面开发商不仅不会加强成本管理，反而会尽可能多的消耗成本，因为多消耗的成本不仅最后会直接转移到价格之上，而且开发商可以获得更多的以成本为基数计算的管理费用和利息。从这个角度看，采用实际成本作为测算指标会提高经济适用住房的价格，从而加重购房者的负担。第二，采用实际成本作为测算标准，操作成本高，这是因为实际成本和核算必须以相应的票据、文件和合同作为依据，但是这些资料都是由开发商自己提供的，道德风险极其严重。综上所述，建议采用工程造价主管部门审定的社会平均成本作为成本测算标准。此外，明确区分项目商业部分、停车场以及其他公共设施设备的权属，厘清销售住房部分的产权建筑范围，也是准确核算建造成本的前提。

       四是，采用市场机制确定项目地价，取代原来核算土地拆迁开发成本的做法。鉴于当前地价测算过程中遇到的问题，我们建议更改经济适用住房地价政策，以基准地价和市场地价之和的一定比例计算经济适用住房的价格，这一地价政策既考虑了级差地租，也体现了地价政策优惠，同时亦解决了现实中核算土地拆迁开发成本的困难。

       五是，参考商品住宅定价模式，制定科学的单套住房价格修正体系。第一，单套住房价格修正标准要根据影响价格的住房特征制定。由于朝向有卧室朝向、客厅朝向之分，其中卧室朝向又有主卧朝向和次卧朝向之分，因此对朝向进行修正时，要明确朝向的标准。由于朝向主要通过影响住房的采光和通风从而影响住房的价值，因此建议使用主采光面作为朝向标准，或者赋予客厅朝向、主卧朝向和次卧朝向不同的权重综合确定楼层朝向系数。楼层修正应明确基准楼层，修正基准楼层可以是实实在在的楼层，也可以是虚拟楼层。第二，应该参照商品房单套住房的定价，积极考虑景观、噪音和户型等多个因素确定单套住房价格修正系数。第三，必须明确修正的方法。修正方法分为加法修正和乘法修正，加法修正是根据住房的某一特征修正一个固定价格；而乘法修正是根据某一特征在基准价格上修正一个固定比例，鉴于住房的特征价值与住房本身的价值相关，建议采用乘法修正。