《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》新政解读

        导读：《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》新政解读。9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。

        参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

        2014年的楼市已进入调整期。前8月，商品房销售面积为64987万平方米，同比下降8.3%。央行终于没有顶住房地产下滑的压力，继40多个城市松绑限购后，在国庆节前一天，释放巨大利好：房地产在限购取消后，全面松绑限贷。
本次松绑政策的影响有多大？
        9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。
        其中的细则内容主要分为以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
        这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。首先，信号意义重大。虽然房价上涨的表面原因由供需结构决定，房地产市场供不应求导致房价加速上涨。但事实上，出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是投资需求。在目前的房价与收入差距不匹配的情况下，出现这些需求增加的主要原因是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，需求无限大得释放在房地产市场。所以，在这十几年的楼市发展过程中，信贷政策一直是业内人士以及普通购房者判断房地产走势的最重要指标和最关键信号。房地产市场下行周期到上行周期的转变，每次都以信贷政策作为导火线。
        本次央行的松绑政策，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的“认房不认贷款”。基本上是之前信贷政策的全面松绑。
之前业内均认为松绑的方向可能是认房不认贷。本次松绑幅度达到了认贷不认房，而且针对已经有一套全款房产的再购还可以按照首套房认定，这种松绑幅度在部分口径上甚至宽于2009年政策。
        其次，从实际执行角度看，本次央行政策，可以说是对之前信贷套数认定政策的全面松绑。首套、二套、多套，认定都有放松。其中针对首套的认定甚至超过2009年最宽松政策时期。这种松绑有利于刺激包括改善需求在内的大量需求入市。
        对第二套、第三套、外地人房贷的重新认定，将极大刺激置换、改善、改善性投资等需求。但需要注意的是，目前银行吸储难度非常大，不仅7折的贷款折扣不可能，9折以下的可能性也非常低。
        松绑的二套住房政策可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不变，银行必然会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，因为这样的业主还款能力强。后续银行可能针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。
        再次，文件对开发商抛出橄榄枝。对在建、续建的普通商品住宅支持信贷，提出扩大市场化融资渠道。其实今年以来，信托融资下滑趋势明显，但银行贷款增幅虽有所放缓，但仍高于2008年。今年以来，房地产信托在全部信托中的比例持续降低，占比降至10%;且成立规模下滑趋势明显，8月房地产信托成立规模仅为96.4亿元，创近两年新低，而高峰期房地产信托是信托资金的第一大投向。
        最后，拓宽银行融资渠道。从下述过往三轮房地产放松调控对比可知(见表2)，前两轮放松政策均对银行存准率进行了调整。虽然今年仍一直坚持定向降准，但对银行资金释放有限，出现银行放贷缓慢的情况。
        此外，各类投资理财产品的出现使得银行的存款有一定的流出。因此，930新政中，央行提出为银行增加资金来源的融资发行渠道。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
        此前房贷制约市场除了发放条件较为约束以外，还有放款总量不足的问题。银行系统资金紧张，导致其不大可能大比例放贷楼市。央行允许银行为房贷进行专项融资后，未来房贷额的“池子”将大大放大，更有利于落实上面几条的政策。因此，后续各商业银行的执行情况，仍有待细则和发布。
        总结2014年楼市救市政策，可以划分为三个阶段：第一波楼市刺激政策特征是41个城市松绑限购。自2014年3月开始，除一线城市外，限购政策基本全部取消。但是，限购松绑对市场信心的提振影响非常小。截至目前，松绑限购的城市已经超过40个，以其中典型的30个城市成交量变化看，效果并不理想：
8个早期调整城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升。无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地，在政策放松初期均出现短期成交冲高现象；厦门及天津市场则几乎对政策调整未做出任何反应。
        12个中期调整城市中，南昌、长春、苏州三地，在政策放松后的一个月中市场成交有所起色；济南、成都、福州、杭州、宁波、石家庄六地，都有明显的短期成交冲高现象。
        10个近期调整城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地，都有明显的短期成交冲高现象。
        第二波则是各地要求银行松绑限贷，以央行的全面口径放松为特征，即上述作者所述。第三波是各地增加购房补贴，调整税费收费政策，要求公积金降低首付等。后续各地各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将会频繁出现。
表1：央行930房贷新政前后的首付认定标准对比

表2：过往三轮房地产调控政策对比

未来市场走势如何？
       10月上半月，中原报价指数全线上涨，业主与开发商的信心在央行新政后持续回升。十一黄金周过后，中原六大城市的二手门店新增客源持续增加，日均新增客源1.1万个，较9月的日均水平增加约六成。门店来访量的增加，说明有意向购房的人群正在增多，这是接下来成交量回升的基础，楼市交易活跃度正在恢复。
       此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，这将成为下一阶段市场的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。从中原经理指数来看，央行新政公布的一期指数出现跳跃式增长。预计随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动10月成交回升。
       就目前市场来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。
       基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的(房地产业内将当下存量住宅除以前一个月销售量，数字一般在12个月的为市场均衡状态，过低为库存较低，过高房价易下调)城市基本会出现再次上涨。预计后续地方政府还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。
       从整体效果看，这一救市政策立竿见影，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。但如果没有足够的政策配合，市场反弹的幅度与时间可能非常有限。