激励农民城镇化，还能救救疲软的房地产

        导读：激励农民城镇化，还能救救疲软的房地产.在我国农业劳动力转移逐渐放缓的背景下，实现这一规划目标同时面临重大的机遇和挑战。加快农业转移人口举家进城落户、提高户籍人口城镇化率成为规划落实的关键。
参考：《中国东台房地产市场竞争规模现状及发展前景预测报告》
        近日中共十八届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（简称“十三五”规划）。“十三五”规划提出，今后五年要在已经确定的全面建成小康社会目标要求的基础上，努力实现新的目标要求，其中一项新要求就是户籍人口城镇化率加快提高。这一目标要求的落实，意味着“十三五”时期我国城镇化水平尤其是城镇化的质量有望取得显著的提高。
        实现更高水平和质量的城镇化是全面建设小康社会的内在要求。全面建设小康社会的内涵包括人民生活水平和质量普遍提高、基本公共服务均等化水平稳步提高、收入差距缩小、中等收入人口比重上升、国民素质和社会文明程度显著提高、城乡区域协调发展以及新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展等，这些具体目标的落实都与更高水平和质量的城镇化密不可分。实现更高水平和质量的城镇化也是共享发展的要求，使在城市建设中做出重要贡献的人民都能够分享发展成果，在共建共享发展中有更多获得感，增强发展动力和人民团结。实现更高水平和质量的城镇化也是当前实现“稳增长”和“调结构”目标的要求。更高水平和质量的城镇化会带来消费需求的增长和相关产业的发展，有利于提高消费对经济增长的贡献和促进服务业比重进一步上升，有助于实现“稳增长”和“调结构”目标。
        “十三五”时期实现更高水平和质量的城镇化，同时面临重大机遇和严峻挑战。目前我国城镇化水平已有明显的提高，然而城镇化的质量还相对较低。2014年，我国城镇常住人口达到7.5亿人，按照常住人口计算的城镇化率已经超过50%，达到54.8%。然而在我国城镇常住人口中，城镇户籍人口实际上只有不到5亿，按照户籍人口计算的城镇化率只有36.3%。超过三分之一的城镇常住人口是没有城镇户籍的农民工及其随迁家属，他们在享受城市的教育、医疗、养老等公共服务和社会保障方面与城镇户籍居民存在显著差别。这说明我国城镇化的质量还不高，存在明显的“半城市化”现象，还有很大的改善空间。新型城镇化规划提出，到2020年常住人口城镇化率达到60%，户籍人口城镇化率达到45%。这意味着常住人口城镇化率平均每年提高0.9个百分点，户籍人口城镇化率平均每年提高1.5个百分点，即城镇常住人口需要每年增加1200万人，城镇户籍人口需要每年增加2000万人。在我国农业劳动力转移逐渐放缓的背景下，实现这一规划目标同时面临重大的机遇和挑战。加快农业转移人口举家进城落户、提高户籍人口城镇化率成为规划落实的关键。
        为此，“十三五”规划强化了户籍人口城镇化的激励机制，同时解决了农民进城落户和城镇吸纳农民落户的积极性问题。一方面，“十三五”规划提出深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，与城镇居民有同等权利和义务。同时，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。这将极大地提高农民进城落户的积极性。另一方面，“十三五”规划提出，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，以及建立中央基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩机制。通过将财政转移支付、城镇建设用地、中央基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩，将极大地调动城镇政府吸纳农业转移人口落户的积极性。
        因此，“十三五”期间，我国户籍改革和城镇化有望取得实质性进步。这将会释放巨大的市场活力，激发新一轮增长动力。城镇化水平和质量的提高不仅会带来消费需求的增长，带动相关产业发展，还将显著地提高城镇住房需求，加速房地产市场的复苏和发展。以1998年国务院颁发23号文件深化城镇住房制度改革为标志，中国房地产业迎来了高速发展的黄金时代，迅速成为中国经济的支柱产业和增长引擎。然而自2014年年初开始，房地产市场表现出现明显的疲软态势，房地产销售量和价格都出现了全国性的收缩，同时房地产新开工和投资增速也出现大幅下滑。今年4月份以来，受一系列宽松政策影响，房地产销售出现明显的回暖迹象，然而与经济增长相关性更强的房地产供给面因素，包括房地产投资、新开工和购置土地目前仍处于疲态，远未出现回升迹象。主要原因在于，不同于以往房地产周期多是由于针对市场过热的紧缩性调控政策所导致，本轮市场疲软是由于房地产库存水平过高造成。据测算，目前房地产库存是销售量的2-3倍，显著高于历史平均水平，而且未来随着人口红利的消失，库存压力还会进一步加大。这也是目前房地产市场呈现“量增价稳、投资暗淡”的“弱复苏”态势的主要原因。开发商去库存压力大，普遍采取“以价换量”的营销策略和“稳步撤退”的发展战略。在这种情况下，后续投资很难有力跟进，对经济增长的拉动作用也很有限。“十三五”时期城镇化水平和质量的提高将会带来城镇住房需求的新一轮增长。结合深化住房制度改革、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度、以及“全面放开二胎政策”所带来的改善性住房需求，房地产市场复苏将会进一步加快，投资增速也有望快速回升，这对改善中国短期经济形势将产生重要的积极作用。
        总之，实现更高水平和质量的城镇化是“十三五”时期全面建设小康社会的内在要求。“十三五”规划明确了未来五年户籍人口城镇化的总体思路，解决了农民进城落户和城镇吸纳农民落户的激励机制问题，为“十三五”时期实现城镇化水平和质量的显著提高提供了保障，也有助于实现“稳增长”和“调结构”的目标。