发改委：我国下半年房地产市场调控主基调仍然是去库存

 导读：发改委：我国下半年房地产市场调控主基调仍然是去库存。随着房地产市场在 2016 年 3 月底达到历史高点，2 季度全国楼市政策开始局部收紧，2016年 4 月份以来，部分城市相继出台调控政策稳定楼市。 

参考《2017-2022年中国房地产金融市场产销调研及十三五投资规划研究报告》

        随着房地产市场在 2016 年 3 月底达到历史高点，2 季度全国楼市政策开始局部收紧，2016年 4 月份以来，部分城市相继出台调控政策稳定楼市。随后，房地产交易量在连续升温后开始出现回落迹象，房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性，以及政策不明朗导致的市场恐慌，使得 3 季度的楼市再次出现二次爆发，明显升温。与此同时，土地市场也在轮番上演“疯狂”。 

        对于近期各地房价和地价不断上涨催生的政策反应，今年 8 月以来，在全国范围内已经有近 10个一线和二线城市出台收紧的楼市调控政策，按照因城施策的原则，根据各地市场表现不同，这些政策从限购、限贷、土地以及商品房销售环节等多个方面进行多元监管。在我国房地产市场，“限购”与“涨价”接踵而至似乎正不断印证着近年来限购不断但房价疯涨的事实。由于我国巨量的货币发行量和流动性以及贫富差距的客观存在，财富缺少投资出路，造成目前“哪里限购、哪里暴涨”的楼市怪圈。 

        对于下半年的楼市基调，2016 年 7 月 14 日，国家发改委在发布宏观经济运行情况并回应热点问题时，已给出了明确的方向：当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。2016 年 9 月 6 日，住建部发布的《法治政府建设实施纲要（2015～2020 年）》的实施方案指出，将完善房地产宏观调控。完善房地产宏观调控被置于依法全面履行政府职能的重要一环。这是自 2016 年 3 月份全国两会以来，住建部首次提及房地产市场调控问题。方案指出根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制，支持居民合理住房消费。同时，推行权力清单、责任清单、负面清单制度。 

        实施方案还表示加强市场监管机构和队伍建设，加大对建筑、房地产等企业和人员的监管，依法查处和曝光违法违规行为。健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。加强信用体系建设，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。 

        过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化。下半年房地产调控的主要思路是，按照供给侧结构性改革的要求，把“防风险”放到更重要位置，提高政策的差异性和针对性，积极有序化解三四线城市的库存压力，同时抑制一二线城市房价过快上涨趋势。 

        为进一步化解三四线城市库存，预计将采取以下三方面政策措施：一是在促进居民购房方面将采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式。二是在住房品质方面，将鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。三是在配套服务设施方面，将完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。 

        为稳定一线城市和部分二线热点城市住房价格，预计将采取以下五方面政策措施：一是在地方政府房地产调控的主体责任方面，将给予城市政府更多的调控自主权。二是在土地供给方面，将采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。三是在信贷、税收政策方面，将继续严格执行差别化住房信贷和税收政策，住房限购城市继续严格执行限购措施，抑制投机投资性购房需求。四是在房地产市场监管方面，将严肃查处捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。五是在金融风险防控方面，将禁止首付贷等违法违规融资行为。2016 年国庆期间，面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险，在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，房地产限购政策相继在房价上涨较快的重点城市出台，有的加码限购限贷，有的重启限购限贷。据统计，仅从 2016 年 9 月 30 日晚间至 2016 年 10 月 7 日晚间，共有 20 个城市出台了楼市新政，这些城市分别是：北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。此轮调控政策密集程度空前，与之前的政策相比，此轮调控热潮呈蔓延态势，“一城一策”特征明显，并且力度更为突出。 

        值得注意的是，行政手段必须配合市场自身作用才能对房地产健康发展形成有效促进。发挥市场作用就是要盘活市场，促进供给对接需求，发挥中高收入家庭的改善需求作用，降低税收，缓解结构性短缺，继而腾挪出空间和余力开发新的住宅，在确保价格合理增长的前提下逐渐形成良性循环。 

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