中国楼市调控政策对房价影响及2017年商品房成交走势分析

2016-11-29 09:30

手机浏览

导读：中国楼市调控政策对房价影响及2017年商品房成交走势分析。2016 年国庆节期间，我们看到21 个城市密集出台楼市调控政策，各地纷纷完善差别化住房信贷政策，并重启限购，这是自今年3 月上海、深圳调控以来，第二轮实质性、较为严厉的房地产调控，也预示着政策从“中性期”迈入了“再加码”阶段

参考《2016-2022年中国保障房建设市场发展现状及十三五投资价值分析报告》

2016 年国庆节期间，我们看到21 个城市密集出台楼市调控政策，各地纷纷完善差别化住房信贷政策，并重启限购，这是自今年3 月上海、深圳调控以来，第二轮实质性、较为严厉的房地产调控，也预示着政策从“中性期”迈入了“再加码”阶段（我们在2016 年中期策略报告《周期，周期，又见周期》中已经提到，政策的再加码阶段对应的是行业中的量缩价涨到量价齐跌阶段）。而从这次的政策手段和力度来看，重启/延长限购以及收紧二套房首付比例、认房又认贷，本轮调控措施更类似2013年底状态。

本轮调控的执行力度前所未有，彰显政府抑房价决心，预判此轮地产调控周期持续时间、落地效果强于以往。但值得注意的是，在2008 年至今的历次地产调控中，此轮政策调控的执行力最强，以往历次调控从国务院发文到地方政府出齐相关配套政策需要2~3 个月时间，而此轮调控从政策发布到落地仅一周，而且执法检查也从严从紧，实属罕见，因此，我们判断此次抑制政策周期的持续时间、落地效果将强于2011/2013 年，这也将是2017 年对于实体市场扰动最大的变量。

往前看，未来储备政策还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。而看2017年，我们认为中央政府的调控措施仍有后手，除开现有推行的限购、差别化信贷、严控开发商融资等措施之外，房地产税立法推进、限制按揭贷款发放速度均是储备手段，政策调控最终目的还是平抑资产价格泡沫、促进行业稳定健康发展，2017 年3、4 月的行业传统“小阳春”阶段是抑制政策是否再加码的重要窗口期。

此轮调控出台速度与前两次调控的对比

被调控城市今年房地产成交量一览

被调控城市今年房地产房价一览

调控政策转向需要看到房价、投资双降，至少要等到2017 年下半年。

在2009~2011，2012~2014 年两个地产周期中，调控政策从“再加码”阶段恢复到“逐步宽松”阶段，有两个重要观察指标，一是需要看到房价环比下降，二是要看到投资增速从高位持续下行超过6 个月。而看到此轮周期，我们预判2016 年全年投资增速+7%，但全年呈现“M”型，意味着从4 季度投资增速高点算起，投资增速下滑需持续到2017 年下半年才有政策放松的可能性，而我们也观察到70 个大中城市的房价与购房的机会成本（租金收益率与长期国债差额，领先房价环比增速12 个月）有明显的同动关系，从该项指标看，大中城市房价出现环比下降或要等到2017 年2 季度及以后。