利好住房租赁政策频出，土地供应逐渐落实
（1）广州市发布加快发展住房租赁市场工作方案，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。广州出台“租购同权”政策尝试通过降低租赁及购房所享受的权益差距，鼓励部分购房需求向租房转移；
（2）住建部联合发改委、公安部等合计九部委，选取了 12 个城市作为住房租赁试点。表明除了住建部之外，相关部门对于租赁市场的重点和支持也在加大，租赁市场行业各项配套细则有望进一步落地；
（3）国土资源部确定在北京、上海等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。集体建设用地资源的开口，将从源头上激活具有极大规模的存量土地资源，或将从供应端重塑当前租赁市场的土地利用模式。
广州属于一线城市，“租购同权”无法解决资源稀缺性的矛盾，政策短期影响预计仍然有限。广州属于一线城市，学区高房价的核心矛盾仍在于优质教育资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，如果不能从供给侧进行制度上的改革和资源上的扩大，短期的供求矛盾无法得到改善。对于市场的影响预计将更多的表现在核心区域房产的持有价值上升，对于抑制房价影响有限。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国住房租赁产业现状深度调研及十三五投资趋势研究报告》
政策本身的诸多限制，使得“租购同权”的受益人群有限，而后续权利的平等程度也有待政策细则落地。在政府发布的文件中，明确指出赋予 “符合条件”的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。一方面，条件包括本市户籍或绿卡持有人子女、在本市无住房、租赁房屋为唯一居住地且经备案等，具体细则仍然待定，对于符合条件的要求较为严苛；另一方面，享有就近入学的权利的范围仍有待观察，是否与本市户籍且有房产的子女具有同等优先权，仍需等待细则的落地。
从中长期来看，鼓励并立法明确租户的权利义务对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。从政策思路而言，逐渐由“堵”开始向“疏” 转变，有助于降低房地产市场的波动性；从城市层面而言，增强了城市的活力和竞争力，更加有助于保持房地产市场的活力；从市场角度而言，将规范租赁市场的发展，存量房时代加速开启。
从政策思路而言，调控政策的思路从“堵”向“疏”开始逐渐转变。在需求端的调控政策主要以限购、限贷、限售等方式为主，尽管初期对需求端的抑制效果显著，但在限购政策放松后往往会出现被抑制的需求集中爆发的问题，导致房价短期出现较大的波动。而政策从租赁市场着力，扩大了租赁人群比例，延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性。
从城市层面而言，“租购同权”扩大了吸引人才的范围，增加了城市的竞争力，让城市更具备活力。国内户籍和住房普遍绑定，而诸多社会权利又与户籍密切相关，所以在城市拥有房产显得举足轻重，而购置房产一次性需要支付较多资金，对于中低收入人群而言负担较大。“租购同权”的方向将强化租户享有的社会权利，扩大了城市对人才的吸引力，有助于增强城市的活力和竞争力。从市场角度而言，“租购同权”直击住房租赁市场的痛点所在，对于规范租赁市场发展具有重要意义，存量房时代加速开启。租户权利的行使须建立在完善的租房交易服务平台基础上，而个人出租者和承租者也将面临更加复杂的租赁备案程序，因此专业化的租赁中介或者机构化租赁企业将愈发重要，存量房时代加速开启。
构建购租并举住房体系为今后住房市场主要发展方向。2015 年至今，租赁行业的政策推出在持续加快，2016 年 6 月份，国务院出台顶层设计《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将整个行业的战略地位提升到新高度；2017 年初，中央经济工作会议对租赁行业再次定调，构建购租并举住房体系将成为未来发展的主要方向。在核心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下，通过租赁解决住房问题成为了保障居民居住需求的重要手段。
多地纷纷出台细则，土地供应逐渐落实。7 月以来，多地频频出台细则，从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等多角度加强对租赁行业的政策扶持，激发地方租赁行业活力。其中，广州“租购同权”、 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点、九部委在 12 个试点城市首批开展住房租赁、国土资源部开展集体用地建设租赁住房试点的政策最为瞩目；（1）广州市发布加快发展住房租赁市场工作方案，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。广州出台“租购同权”政策尝试通过降低租赁及购房所享受的权益差距，鼓励部分购房需求向租房转移；
（2）住建部联合发改委、公安部等合计九部委，选取了 12 个城市作为住房租赁试点。表明除了住建部之外，相关部门对于租赁市场的重点和支持也在加大，租赁市场行业各项配套细则有望进一步落地；
（3）国土资源部确定在北京、上海等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。集体建设用地资源的开口，将从源头上激活具有极大规模的存量土地资源，或将从供应端重塑当前租赁市场的土地利用模式。
图：租赁市场政策逐步落地，行业地位不断上升，逐步规范行业细则
短期政策影响有限，长期影响深远
短期来看，我们预计“租购同权”政策的出台对于市场影响有限。一方面受制于核心一线城市资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，另一方面政策仍然受到了诸多限制，使得“租购同权”受益人群有限，“同权”的程度仍需具体细则落地。广州属于一线城市，“租购同权”无法解决资源稀缺性的矛盾，政策短期影响预计仍然有限。广州属于一线城市，学区高房价的核心矛盾仍在于优质教育资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，如果不能从供给侧进行制度上的改革和资源上的扩大，短期的供求矛盾无法得到改善。对于市场的影响预计将更多的表现在核心区域房产的持有价值上升，对于抑制房价影响有限。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国住房租赁产业现状深度调研及十三五投资趋势研究报告》
图：2010-2015 年重点城市普通小学在校生人数仍然呈现正增长，并高于全国平均水平
政策本身的诸多限制，使得“租购同权”的受益人群有限，而后续权利的平等程度也有待政策细则落地。在政府发布的文件中，明确指出赋予 “符合条件”的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。一方面，条件包括本市户籍或绿卡持有人子女、在本市无住房、租赁房屋为唯一居住地且经备案等，具体细则仍然待定，对于符合条件的要求较为严苛；另一方面，享有就近入学的权利的范围仍有待观察，是否与本市户籍且有房产的子女具有同等优先权，仍需等待细则的落地。
从中长期来看，鼓励并立法明确租户的权利义务对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。从政策思路而言，逐渐由“堵”开始向“疏” 转变，有助于降低房地产市场的波动性；从城市层面而言，增强了城市的活力和竞争力，更加有助于保持房地产市场的活力；从市场角度而言，将规范租赁市场的发展，存量房时代加速开启。
图：重点城市公共租赁住房供应端政策以扩大供给、鼓励需求为主
从政策思路而言，调控政策的思路从“堵”向“疏”开始逐渐转变。在需求端的调控政策主要以限购、限贷、限售等方式为主，尽管初期对需求端的抑制效果显著，但在限购政策放松后往往会出现被抑制的需求集中爆发的问题，导致房价短期出现较大的波动。而政策从租赁市场着力，扩大了租赁人群比例，延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性。
从城市层面而言，“租购同权”扩大了吸引人才的范围，增加了城市的竞争力，让城市更具备活力。国内户籍和住房普遍绑定，而诸多社会权利又与户籍密切相关，所以在城市拥有房产显得举足轻重，而购置房产一次性需要支付较多资金，对于中低收入人群而言负担较大。“租购同权”的方向将强化租户享有的社会权利，扩大了城市对人才的吸引力，有助于增强城市的活力和竞争力。从市场角度而言，“租购同权”直击住房租赁市场的痛点所在，对于规范租赁市场发展具有重要意义，存量房时代加速开启。租户权利的行使须建立在完善的租房交易服务平台基础上，而个人出租者和承租者也将面临更加复杂的租赁备案程序，因此专业化的租赁中介或者机构化租赁企业将愈发重要，存量房时代加速开启。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（ZQ）
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