长效机制初起步——租售并举，增加土地供应和因城施策
2017 年 7 月，中央政治局会议再次对房地产定调。在短期，政策力求“稳定”，要求坚持房地产政策的连续性和稳定性。在中长期，则继续要求加快建设长效机制。
长效机制是近几年来政策反复提及的一个词，但至今政策本身并没有对长效机制有明确的定义。但现任住建部部长王蒙徽履新之后，对住房租赁市场的保护明显提上了议事日程。我们认为，增加租赁房的供给，保护租房人的权益，建立租售并举的住房供给体系，这是房地产调控长效机制的核心内容。
对于新房交易市场来说，租赁权的保护可能有带来多方面的影响：
1、 提高居民生活水平，增加社会幸福感，避免房价引发的全社会焦虑情绪，降低社会舆论压力。
2、 分流或迟滞一部分购房需求。不过，我们认为租赁市场建设分流的住房需求并不会很多，因为租赁权保护所针对的主要是中低收入居民家庭，这部分家庭本身缺乏购置商品房的能力。
3、 在出让土地的环节，要求开发企业自持一部分物业用来出租，从来改变了土地市场的游戏规则。一般来说，这种游戏规则的改变，有利于融资成本较低的大企业。
对房地产服务企业而言，租赁权的保护，租赁市场的建设，可能也意味着长租公寓迎来更加广阔的发展空间。由于住宅市场整体的租金回报率比较低，可能成功的长租公寓模式仍以轻资产的二房东模式为主。我们认为，长租公寓行业的成败取决于三个因素，分别是
1）节约装修和运营成本的能力；
2）对市场精准判断避免空置的能力；
3）低成本获取房源的能力。
如果有长租公寓的企业能在三个领域都表现出色，长期来看其净利润最高甚至可以超过
10 亿人民币的规模。
增加土地供给是长效机制的重要组成部分。各热点城市地方政府都积极增加土地供应，降低了土地市场的泡沫成分。因城施策是房地产调控长期坚持的内容。不同区域需要不同的房地产调控政策。
调控有望在较长时间维持稳定
政策一放就乱，一收就死，很长时间里处于高波动状态。高波动的政策使得地产行业的基本面大起大落，政策趋势才成为地产研究员最为关注的话题。
现在看来，政策找到了避免一放就乱，一收就死的办法。我们相信，政策有望在较长时间维持市场的稳定。很多地方表面看表态十分严厉，但事实上还是强调坚持原有的调控政策不动摇。目前并不是 2016 年 9 月底和 2017 年 3 月中旬，我们认为不存在一波限制需求的政策全国性加码的浪潮。
为了避免一放就乱，政策重视直接平抑价格。在房价上涨压力比较大的热点城市，预售证的发放和新房的定价受到严格的监管。在按揭平均利率整体上升，土地供应不断扩大的背景下，通过预售证发放的监管来迟滞需求，事实上有助于房屋价格稳定。
注：这 10 个城市是北京、深圳、杭州、南京、青岛、大连、苏州、厦门、南昌、扬州
为了避免一收就死，政策加大的区域差别化的力度，尤其是加大了最近几年房价累计上涨幅度不大，绝对房价不高的三四线城市的政策扶持力度。
总而言之，我们认为当前政策的储备手段多于历史上任何一个时候（还包括公积金公转商、公积金中心负债等并没有大规模推广的措施手段），因此传统的一些政策无需再反复摇摆。这种政策的定力，将有效维护市场稳定。
长期以来，房地产行业业绩波动的核心根源是政策频繁波动，一旦政策得以稳定下来，市场运行环境得以稍加稳定，我们相信房地产企业的业绩也将有望平稳下来。
2017 年 7 月，中央政治局会议再次对房地产定调。在短期，政策力求“稳定”，要求坚持房地产政策的连续性和稳定性。在中长期，则继续要求加快建设长效机制。
历次中央政治局会议对于房地产的表述
资料来源：中国报告网整理
参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》 长效机制是近几年来政策反复提及的一个词，但至今政策本身并没有对长效机制有明确的定义。但现任住建部部长王蒙徽履新之后，对住房租赁市场的保护明显提上了议事日程。我们认为，增加租赁房的供给，保护租房人的权益，建立租售并举的住房供给体系，这是房地产调控长效机制的核心内容。
中央政府层面关于租赁市场的一些政策措施
资料来源：中国报告网整理
对于新房交易市场来说，租赁权的保护可能有带来多方面的影响：
1、 提高居民生活水平，增加社会幸福感，避免房价引发的全社会焦虑情绪，降低社会舆论压力。
2、 分流或迟滞一部分购房需求。不过，我们认为租赁市场建设分流的住房需求并不会很多，因为租赁权保护所针对的主要是中低收入居民家庭，这部分家庭本身缺乏购置商品房的能力。
3、 在出让土地的环节，要求开发企业自持一部分物业用来出租，从来改变了土地市场的游戏规则。一般来说，这种游戏规则的改变，有利于融资成本较低的大企业。
对房地产服务企业而言，租赁权的保护，租赁市场的建设，可能也意味着长租公寓迎来更加广阔的发展空间。由于住宅市场整体的租金回报率比较低，可能成功的长租公寓模式仍以轻资产的二房东模式为主。我们认为，长租公寓行业的成败取决于三个因素，分别是
1）节约装修和运营成本的能力；
2）对市场精准判断避免空置的能力；
3）低成本获取房源的能力。
如果有长租公寓的企业能在三个领域都表现出色，长期来看其净利润最高甚至可以超过
10 亿人民币的规模。
不同房屋间数和净利率水平下的净利润规模，即行业天花板估计（单位：亿元）
资料来源：中国报告网整理
增加土地供给是长效机制的重要组成部分。各热点城市地方政府都积极增加土地供应，降低了土地市场的泡沫成分。因城施策是房地产调控长期坚持的内容。不同区域需要不同的房地产调控政策。
调控有望在较长时间维持稳定
政策一放就乱，一收就死，很长时间里处于高波动状态。高波动的政策使得地产行业的基本面大起大落，政策趋势才成为地产研究员最为关注的话题。
2017 年 6 月以来，中央和各重点城市调控表态及新推出政策情况
资料来源：中国报告网整理
现在看来，政策找到了避免一放就乱，一收就死的办法。我们相信，政策有望在较长时间维持市场的稳定。很多地方表面看表态十分严厉，但事实上还是强调坚持原有的调控政策不动摇。目前并不是 2016 年 9 月底和 2017 年 3 月中旬，我们认为不存在一波限制需求的政策全国性加码的浪潮。
为了避免一放就乱，政策重视直接平抑价格。在房价上涨压力比较大的热点城市，预售证的发放和新房的定价受到严格的监管。在按揭平均利率整体上升，土地供应不断扩大的背景下，通过预售证发放的监管来迟滞需求，事实上有助于房屋价格稳定。
首套房贷利率有所上涨
数据来源：中国报告网整理
10个城市二手房成交面积明显下滑
注：这 10 个城市是北京、深圳、杭州、南京、青岛、大连、苏州、厦门、南昌、扬州
数据来源：中国报告网整理
为了避免一收就死，政策加大的区域差别化的力度，尤其是加大了最近几年房价累计上涨幅度不大，绝对房价不高的三四线城市的政策扶持力度。
棚改货币化安置比例
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年度棚改计划（2018 年后按三年平均）
数据来源：中国报告网整理
棚改货币化作为一种串联基础货币增长的需求侧政策，却有别于以往全面放水的政策。该政策着力帮助居住条件较差的居民改善生活条件，聚焦不动产市场供应比较大的中小城市，有力配合了全国去库存。 总而言之，我们认为当前政策的储备手段多于历史上任何一个时候（还包括公积金公转商、公积金中心负债等并没有大规模推广的措施手段），因此传统的一些政策无需再反复摇摆。这种政策的定力，将有效维护市场稳定。
长期以来，房地产行业业绩波动的核心根源是政策频繁波动，一旦政策得以稳定下来，市场运行环境得以稍加稳定，我们相信房地产企业的业绩也将有望平稳下来。
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