1 高房价折射的隐形问题
为什么房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度？问题的症结在于租赁房屋和买卖房屋的所有权所享受的权益差异较大。
房屋所有和租赁的权益差别大，为国内的买房行为赋予了“更多的目的”。其中租赁权益在金融服务和土地溢价方面差别最为明显，即租房不能享受金融服务，也无法承载土地溢价。另外，房屋所有权与某些公共服务权益相绑定，导致公共服务的享受权利反映为房屋买卖的市场溢价。
租赁权益的不足倒逼租客为寻求稳定的居所、保值的资产、完善的金融贷款服务甚至优质的公共服务等转向房屋买卖市场，进一步强化社会的买房需求。另一方面，租赁权益的不足也使租赁需求被抑制，包括政府和企事业单位的宿舍、公寓和流转用房等社会存量房利用效率低下。
2 租售同权是重要的长效机制
国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。要实现住建部负责人提出的“租售并举”的目标，关键在于“租购同权”，即租房的居民和买房的居民享有同等的公共服务的权利。租售同权是一种减少租赁和所有权差异过大的原则，各地方的配套措施均有体现。
3 发展租赁市场的政策看点
发展租赁市场的关键是加大供给，其中，国企将牵头发展住房租赁市场。目前再鼓励企业参与租赁市场方面，主要有以下三大政策看点。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房屋租赁市场运营态势与投资战略研究报告》
第一：集体建设用地参与租赁市场
国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，提到：确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点城市新增了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳。
“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租
赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。”
第二：地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源
在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”
第三：大力发展 REITs
大力发展 REITs 具有三重重要意义，一是盘活存量公共资产，化解地方债务，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动公募基金、养老金投资于优质基础资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
发展 REITs 对于租赁的意义在于，通过对未来的收益权益进行抵押，从而促进租赁市场的融资，并且打包租赁项目的现金流，拓展社会的项目投资渠道。
为什么房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度？问题的症结在于租赁房屋和买卖房屋的所有权所享受的权益差异较大。
表：房屋租赁和所有权在权益上的差异
房屋所有和租赁的权益差别大，为国内的买房行为赋予了“更多的目的”。其中租赁权益在金融服务和土地溢价方面差别最为明显，即租房不能享受金融服务，也无法承载土地溢价。另外，房屋所有权与某些公共服务权益相绑定，导致公共服务的享受权利反映为房屋买卖的市场溢价。
租赁权益的不足倒逼租客为寻求稳定的居所、保值的资产、完善的金融贷款服务甚至优质的公共服务等转向房屋买卖市场，进一步强化社会的买房需求。另一方面，租赁权益的不足也使租赁需求被抑制，包括政府和企事业单位的宿舍、公寓和流转用房等社会存量房利用效率低下。
2 租售同权是重要的长效机制
国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。要实现住建部负责人提出的“租售并举”的目标，关键在于“租购同权”，即租房的居民和买房的居民享有同等的公共服务的权利。租售同权是一种减少租赁和所有权差异过大的原则，各地方的配套措施均有体现。
表：各地实践租售同权的配套政策汇总
3 发展租赁市场的政策看点
发展租赁市场的关键是加大供给，其中，国企将牵头发展住房租赁市场。目前再鼓励企业参与租赁市场方面，主要有以下三大政策看点。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房屋租赁市场运营态势与投资战略研究报告》
第一：集体建设用地参与租赁市场
国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，提到：确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点城市新增了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳。
“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租
赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。”
第二：地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源
在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”
第三：大力发展 REITs
大力发展 REITs 具有三重重要意义，一是盘活存量公共资产，化解地方债务，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动公募基金、养老金投资于优质基础资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
发展 REITs 对于租赁的意义在于，通过对未来的收益权益进行抵押，从而促进租赁市场的融资，并且打包租赁项目的现金流，拓展社会的项目投资渠道。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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