1. 海南地方楼市政策：再梳理
我们通过梳理近两年来海南省密集出台的楼市政策以管中窥豹。地方政府通过颁布相关政策以此来调整和优化当地房地产供给体系和结构，具体列示如下：
参考观研天下相关发布的《2017-2022年中国土地开发行业运营态势及投资前景预测报告》
表：海南省出台相关楼市政策
目前海南省相继出台的文件1）从内容分类来看，主要分三个方面：一级土地开发及房地产开发；二级土地交易市场；居民的限售限贷限购政策；
2）从调整的程度来看，我们认为2016年的楼市政策还是以调控为主，2017年地方政府则是管控趋严、限制加码；
3）从调控的幅度来看，2016年尽管出台文件较多，但都是围绕《加强房地产调控的通知》的文件进行补充，2017年则是全方位的管控，无论是一二级土地开发还是限贷限购等；
4）从文件出台的时间来看，2016年政策颁布的时间比较分散，2017年则是在9月份密集出台。
因此，我们进一步将五份主要文件中三个方面的内容梳理如下：
2. 一级土地开发及房地产开发：控制供给
《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》
2016年2月24日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》提出“两个暂停”：加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，1）暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，2）暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》
2017年9月22日《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》提出四点对海南楼市政策的指导意见：
1）要切实加强项目管理，强化土地管控，不允许以项目带房地产，不允许随意改变土地用途和性质，不允许炒卖土地。
2）中部山区被誉为海南的生态“心脏”，为更好地保护中部生态核心区，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目；
3）提出形象的描述“农村新建住房高度不得超过椰子树”，借鉴了印尼巴厘岛的做法。
4）坚持依法用海、规划用海、集约用海、生态用海、科技用海，实施严格的围填海总量控制制度和规范审批程序。强化对填海造地用海管理和审批，严控填海形成的土地不用于建设一般性房地产项目，加强对填海形成土地一级市场开发的管控。
《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》
2017年9月28日《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》明确提出：
1）将永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，2）海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，3）生态红线区周边严格控制商品住宅开发，4）停止产权式酒店项目规划报建审批，降低商品住宅在房地产开发中的比重，培育发展住房租赁市场。
表：一级土地开发及房地产开发细则梳理
3. 土地二级交易市场：切断二次供给
所谓土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》
1）文件对象：通知由海南省国土资源厅下发给海南省各市县人民政府及洋浦经济开发区管委会
2）明令禁止：全面清理整顿土地交易市场，暂停办理土地二级市场转让交易用地手续，不符合土地转让条件，存在未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、投资额未达到投资总额25%以上、欠缴土地出让金、土地权属有争议、司法和行政机关限制其转让等情形的土地，均不得办理转让交易有关用地手续。
3）负面清单：有3种情况不列入暂停转让交易范围：因依法转让房屋所有权、司法机关依法裁定、国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的。
4）针对原因：近期在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，特别是未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出，严重影响正常的土地市场管理秩序，该项政策的出台，旨在打击违法违规炒买炒卖土地行为。
5）历史上有先例：2010年国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南省国土环境资源厅曾首次下发类似通知：在全省范围内加强土地二级市场管理，严禁以股权转让为名变相转让土地使用权；房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。
4. 限售限贷限购政策：抑制需求
2017年以来海南省及各地方今年陆续出台楼市调控政策已达10余次：
2017年4月，海南省发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》；
2017年5月，海口、三亚等7个市县先后出台了更加严格的限购政策；
目前省内已经形成全面的限售限贷限购政策，从而抑制需求：
限购：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。海口、三亚等地要求外地购房者限购一套，且需提供连续2年社保续交证明；而海南户籍暂不受限。
限贷：首套房商贷首付30%；第2套房贷，无房贷首付40%，有房贷首付50%（其中海口有房贷首付70%，三亚有无房贷均首付50%）；第3套停贷。
限售：禁止期房转让；限制现房转让年限，即本省户籍和非本省户籍居民家庭新购第二套及以上新建商品住宅须取得不动产登记证满2年后方可转让，法人单位新购买的新建商品住宅须取得不动产登记证满3年后方可转让（海口满5年后方可转让）。
图：海南省2017年10月平均一手房价分布图
图：海南省限购地图
总结来看，海南省政府近期密集出台的房地产行业相关文件，提出了明确约束和要求，从源头上控制土地供应，同时切断土地交易形成的二次供给，最后又通过限购限贷限售的相关政策抑制购买者的需求，通过科学调控房地产开发布局、规模、结构和总量，基本上形成对海南当地房地产行业的调控，促进岛内良性的房地产行业发展态势，有助于防止房地产的过度开发，能够抑制过热的房地产投资需求，促进房地产业态的良性发展。
除此之外，我们认为“更高端”、“更生态”是本次调控传递出的信号，无论是“停批100平方米以下商品住宅建设”还是“中部地区停止开发”等，都是遵循2013年习总书记考察海南时提出的“保护生态环境就是保护生产力，改善生态环境就是发展生产力，处理好发展和保护的关系”。
我们通过梳理近两年来海南省密集出台的楼市政策以管中窥豹。地方政府通过颁布相关政策以此来调整和优化当地房地产供给体系和结构，具体列示如下：
参考观研天下相关发布的《2017-2022年中国土地开发行业运营态势及投资前景预测报告》
表：海南省出台相关楼市政策目前海南省相继出台的文件1）从内容分类来看，主要分三个方面：一级土地开发及房地产开发；二级土地交易市场；居民的限售限贷限购政策；
2）从调整的程度来看，我们认为2016年的楼市政策还是以调控为主，2017年地方政府则是管控趋严、限制加码；
3）从调控的幅度来看，2016年尽管出台文件较多，但都是围绕《加强房地产调控的通知》的文件进行补充，2017年则是全方位的管控，无论是一二级土地开发还是限贷限购等；
4）从文件出台的时间来看，2016年政策颁布的时间比较分散，2017年则是在9月份密集出台。
因此，我们进一步将五份主要文件中三个方面的内容梳理如下：
2. 一级土地开发及房地产开发：控制供给
《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》
2016年2月24日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》提出“两个暂停”：加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，1）暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，2）暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》
2017年9月22日《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》提出四点对海南楼市政策的指导意见：
1）要切实加强项目管理，强化土地管控，不允许以项目带房地产，不允许随意改变土地用途和性质，不允许炒卖土地。
2）中部山区被誉为海南的生态“心脏”，为更好地保护中部生态核心区，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目；
3）提出形象的描述“农村新建住房高度不得超过椰子树”，借鉴了印尼巴厘岛的做法。
4）坚持依法用海、规划用海、集约用海、生态用海、科技用海，实施严格的围填海总量控制制度和规范审批程序。强化对填海造地用海管理和审批，严控填海形成的土地不用于建设一般性房地产项目，加强对填海形成土地一级市场开发的管控。
《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》
2017年9月28日《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》明确提出：
1）将永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，2）海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，3）生态红线区周边严格控制商品住宅开发，4）停止产权式酒店项目规划报建审批，降低商品住宅在房地产开发中的比重，培育发展住房租赁市场。
表：一级土地开发及房地产开发细则梳理3. 土地二级交易市场：切断二次供给
所谓土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》
1）文件对象：通知由海南省国土资源厅下发给海南省各市县人民政府及洋浦经济开发区管委会
2）明令禁止：全面清理整顿土地交易市场，暂停办理土地二级市场转让交易用地手续，不符合土地转让条件，存在未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、投资额未达到投资总额25%以上、欠缴土地出让金、土地权属有争议、司法和行政机关限制其转让等情形的土地，均不得办理转让交易有关用地手续。
3）负面清单：有3种情况不列入暂停转让交易范围：因依法转让房屋所有权、司法机关依法裁定、国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的。
4）针对原因：近期在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，特别是未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出，严重影响正常的土地市场管理秩序，该项政策的出台，旨在打击违法违规炒买炒卖土地行为。
5）历史上有先例：2010年国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南省国土环境资源厅曾首次下发类似通知：在全省范围内加强土地二级市场管理，严禁以股权转让为名变相转让土地使用权；房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。
4. 限售限贷限购政策：抑制需求
2017年以来海南省及各地方今年陆续出台楼市调控政策已达10余次：
2017年4月，海南省发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》；
2017年5月，海口、三亚等7个市县先后出台了更加严格的限购政策；
目前省内已经形成全面的限售限贷限购政策，从而抑制需求：
限购：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。海口、三亚等地要求外地购房者限购一套，且需提供连续2年社保续交证明；而海南户籍暂不受限。
限贷：首套房商贷首付30%；第2套房贷，无房贷首付40%，有房贷首付50%（其中海口有房贷首付70%，三亚有无房贷均首付50%）；第3套停贷。
限售：禁止期房转让；限制现房转让年限，即本省户籍和非本省户籍居民家庭新购第二套及以上新建商品住宅须取得不动产登记证满2年后方可转让，法人单位新购买的新建商品住宅须取得不动产登记证满3年后方可转让（海口满5年后方可转让）。
图：海南省2017年10月平均一手房价分布图
图：海南省限购地图总结来看，海南省政府近期密集出台的房地产行业相关文件，提出了明确约束和要求，从源头上控制土地供应，同时切断土地交易形成的二次供给，最后又通过限购限贷限售的相关政策抑制购买者的需求，通过科学调控房地产开发布局、规模、结构和总量，基本上形成对海南当地房地产行业的调控，促进岛内良性的房地产行业发展态势，有助于防止房地产的过度开发，能够抑制过热的房地产投资需求，促进房地产业态的良性发展。
除此之外，我们认为“更高端”、“更生态”是本次调控传递出的信号，无论是“停批100平方米以下商品住宅建设”还是“中部地区停止开发”等，都是遵循2013年习总书记考察海南时提出的“保护生态环境就是保护生产力，改善生态环境就是发展生产力，处理好发展和保护的关系”。
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