2017年中国房地产行业土地供应政策及成交量分析（图）

2017-12-28 06:35

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2017年土地供应节奏加快。从政策上来看，中央层面，17年3月李克强政府工作报告中提出，对房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，随后4月住建部出台文件，要求因城施策，地方供地与当地库存挂钩，对于去化周期36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，增加供地； 6个月以下的，不仅显著增加供地，还加快供地节奏，整体来看，政策导向是因城施策加大土地供给。

图：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）

在政策的影响下，根据中指院数据，17年1-10月，300城市住宅用地供给建筑面积合计8.13亿平米（累计同比+20%），成交建筑面积合计7.02亿平米（累计同比 +23%），出让金合计2.83万亿元（累计同比+59%）。整体来看，宅地供需同比显著上涨，同时，17年10月宅地供需绝对量均创年内单月新高，政府供地节奏加快，同时在低库存的背景下，房企拿地意愿较强，土地成交量的增长为18年新开工量提供了保障。

表：17 年中央关于加快土地供应的政策表述

参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场供需现状调研及行业市场供需现状调研报告》

从地方层面来看，四大一线城市均表态加快土地供给，其中，北京17年3月表示计划全年商品住宅供应260公顷，为16年的2.5倍；上海明确加大住宅土地供应，保障中小套型供应比例，增加租赁用地；广州明确17年计划供应5.8平方公里住宅用地，同样，深圳计划供应居住用地218公顷，其中商品住房用地168公顷，为上年供应量的1.8倍，值得注意的是，深圳计划招拍挂供地仅为7公顷，剩余161公顷商品住房用地通过城市更新和征地返还方式供应。此外，南京、湖北等二线城市同样表态执行供地与库存挂钩政策，调控土地供应节奏，同时盘活存量用地。

表：17 年各城市关于加快土地供应的政策表述

17年1-10月，根据中指院数据，300城市住宅用地成交建筑面积合计7.02亿平米，其中，一线城市2015万平米（累计同比+126%），二线城市2.55亿平米（累计同比 +11%），三四线城市4.26亿平米（累计同比+28%），一线城市显著放量。溢价率方面，分各线城市进入17年以来溢价率均有所回落，一线城市平均溢价率从17年4 月的38%回落至10月的17%，二线城市平均溢价率从17年5月的45%回落至10月的24%，而三四线城市溢价率从17年5月的71%回落至10月的33%。楼面价方面，一线城市17年3月以来宅地成交楼面价有所下滑，二三线持续上行。

值得注意的是，17年下半年一线城市成交楼面价增速转负，低于住宅价格增幅，而二线城市楼面价指数增速有所回落，但仍快于住宅价格增速，对于三线城市而言，住宅用地的楼面价增速要远快于住宅价格增速。