城镇化水平和人口结构是房地产的基础。同发达国家相比，我国城市化率还有上升空间，但速度预计会放缓。劳动力数量和人口结构是房地产的潜在动力，长远来看在很大程度上影响房地产市场和房地产投资。房地产投资增速2015年触底，同比增长1.00%。2016年反弹，同比增长6.77%。2017年，房地产投资同比增长7%。2016年10月以来，房地产调控政策密集出台，将持续影响房地产销售和投资。从销售端来看，一般房地产开发投资增速落后商品房销售面积增速5-7个月左右。2017年，商品房销售面积累计同比增长7.70%，增速大幅回落。2018 年1-5月，商品房销售面积增速回落至2.9%。
图表：房地产开发投资增速滞后房地产销售增速5-7 个月
资料来源：观研天下整理
房屋新开工和房地产投资具有同步性，新开工面积和施工面积具有一致性，但超前于竣工面积。2018年1-5月，房屋新开工面积增速为10.8%，房屋施工面积增速为2.0%，房屋竣工面积累计同比增速为-10.1%。随着新开工增速的加快，竣工面积增速或回升。2016 年下半年以来，房地产调控政策不断出台，我们预计房地产投资在“十三五”期间保持缓慢增长。
参考观研天下发布《2018年中国建筑行业分析报告-市场运营态势与发展前景预测》
图表：房屋新开工、施工及竣工面积累计同比增速
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