随着国内融资收紧、人民币持续升值，2017 年开始内房海外发债规模大增，2017 年全年发行 386 亿美元，而 2018 年上半年已发行 306 亿美元。
6 月末两部门发文将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。考虑到利用外资占开发资金比重不到 0.5%，预计影响不大。图表：内房海外债发行情况*
资料来源：观研天下整理
注：*加权平均利率：仅考虑固定利率债，不考虑期限等影响。汇率：按2018 年6 月19 日价计算。
参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测》
根据 2013 年 8 号文《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》里的定义，非标准化债权资产是指“未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等”。在房企资金来源中，非标主要涉及自筹资金中的信托、资管计划等其他债务融资，此外考虑到国内贷款中存在委托贷款、自有资金中存在明股实债的情况，国内贷款及自有资金中也会有所涉及，而债券及 ABS 通常都为标准产品。明股实债的情况很难统计，因此我们按非标规模=委托贷款+自筹资金-自有资金-债券融资-资产证券化（ABS）来粗略测算非标规模。我们假设房地产委托贷款规模为社融委托贷款的 40%，新增委托贷款规模 2017 年快速下降，2018 年由正转负出现收缩，由此计算 2013-2017 年非标规模大概在 2.5-3.8 万亿之间，2017 年为 3 万亿，占房企到位资金 19%，2018 年前 5 月非标规模 0.7 万亿元，同比降 43%。
图表：非标委托贷款流程
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图表：非标、债券及 ABS 规模及增速
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图表：非标、债券及 ABS 占到位资金比重
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