短期来看，我们认为政策将继续维持“因城施策” 的基调，对于 1）房价水平已经相对较高，2）房价涨幅过快 的热点城市出台或维持调控政策。具体来看，库存水平位于低位的一二线城市，偏紧的政策基调预计将延续，而三四线城市之间将存在分化。同时去年年底住建部提到了“满足首套、支持改善、抑制投机”，因此我们看到今年各地也出台了摇号销售、刚需优先等政策，根据我们上半年的调研，一线城市实际推盘情况及全年推盘计划相比去年有明显改善，也印证了这一点。从宏观上看，楼市发展依然是经济稳定的关键因素。
中期部分二三线城市有政策调整的可能：部分二三线城市出台调控政策的背景是房价的快速上涨，主要由 1）事件催化，如丹东、海南，2）边际需求增加，短期供需矛盾凸显，但从中长期看，土地供给潜力大、人口吸附能力有待检验，调控政策存在调整的可能。“房住不炒”，长效机制加快建立：长期来看，供给端将以“多主体供应，多渠道保障，租购并举”为基调，加速构建多元化供应、多层次产品体系，增加集体、企业等供应主体，推出租赁房、保障房、共有产权房等产品以支持真实住房需求。而需求端方面，以满足刚需抑制投机为基调，包括房产税、租售同权、利息抵税等政策逐步推进。
图表：楼市政策展望
资料来源：观研天下整理
2018 年上半年去杠杆节奏和力度超出预期，委托贷款、非标新规等出台，委托贷款明显萎缩，但前 5 月房企开发资金同比升 5.1%，基本维持平稳，主要是由定金预收款及自筹资金的拉动，两者占开发资金比重分别为 32%及 31%，前 5 月同比增速 12.7%及 8.1%。随着销售增速放缓，定金预收款升幅预计将有所收窄。自筹资金中债券及资产证券化发行大增，尽管出现一些中止的情况，总体发行规模同比增速依然达到 80%及 121%，发行企业基本以上市公司为主，但同时利率抬升，低评级信用利差快速扩大。前 5 月个人按揭贷款占开发资金比重 15%，同比降 3.6%，虽然居民杠杆率快速上升的趋势得到抑制，但依然维持相对较高的位置。此外，6 月末出台限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，考虑到外资占开发资金比重不到 0.5%，预计影响较小。考虑到宏观资金面有边际改善的迹象，整体去杠杆的节奏和力度可能会有微调，预计房企资金面进一步全面收紧的可能性较小，房企之间政策分化，对负债较高的房企继续去杠杆，但对负债较低的房企资金面可能会有好转。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测》
图表：2017及2018年前5月资金面构成增速及占比
资料来源：观研天下整理
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