监管趋严 2020年全国及各省市长租公寓行业监管相关政策规划梳理汇总

2021-03-22 05:07

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        长租公寓行业是运营方直接租赁业主房屋或者自持房屋，进行装修改造、配备家具家电，以单间的形式租赁给有租房需求的人群。近些年，住房租赁鼓励性政策密集出台，涵盖了租赁住房供应、税收优惠、金融支持等多个维度，推动长租公寓行业发展。

        但进入2020年以来，我国长租公寓行业“爆雷”现象不断，引发相关部门注意，行业监管趋严。2020年9月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。有相关人士分析认为，此次《住房租赁条例（征求意见稿）》的发布，体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

        在政策监管趋严下，近两年我国长租公寓行业将加速出清，进入大洗牌时代，国家将不断引导行业规范、可持续健康发展。

我国长租公寓行业相关政策规划梳理汇总

层面	时间	发布主体	政策规划	要点
供应层面	2015年1月	住房城乡建设部	《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》	建立多种渠道，发展租赁市场；建立住房租赁信息政府服务平台；积极培育经营住房租赁的机构；支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。
	2016年3月	国务院	《2016年国务院政府工作报告》	提出建立租购并举的住房制度。
	2016年6月	国务院办公厅	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房；鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。
	2016年12月	中央经济工作会议	《2017年中央经济工作会议公报》	加快住房租赁市场立法，加快机构化，规模化租赁企业发展。
	2017年7月	九部委（住建部、发展改革等）	《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》	人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业；住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。
	2017年8月	国土资源部，住房城乡建设部	《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》	根据地方自愿，确定第一批在北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥，厦门，郑州，武汉，广州，佛山，肇庆，成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
	2018年5月	住建部	《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》	包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
税收层面	2015年12月	财政部	《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》	对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税；对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税；对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
	2016年3月	财政部	《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》	公寓所在的生活服务业也纳入营改增试点。
	2016年6月	国务院办公厅	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1-5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
	2017年5月	住建部	《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》	鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
金融支持层面	2015年1月	住房城乡建设部	《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》	积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点；支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
	2016年6月	国务院办公厅	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
	2017年7月	九部委（住建部、发展改革等）	《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》	鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度；支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务；鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。
	2018年4月	中国证监会、住房城乡建设部	《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》	对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”；将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。
管理方面	2019年12月	住建部等多部委	《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》	指出对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
	2020年3月	住房和城乡建设部等部门	《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》	提出建立交易资金监管制度。
	2020年9月	住房和城乡建设部	《住房租赁条例（征求意见稿）》	对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。

资料来源：公开资料整理

而在国家政策号召下，2020年全国各省市也陆续出台相关监管政策规范行业发展，并且在十四五规划意见稿中提出要重视长租公寓发展，提出持续规范和发展住房租赁市场。

2020年全国部分省市长租公寓行业相关监管政策规划

省市	政策规划	要点
河北省	《河北省房屋租赁合同示范文本（试行）》	规范房屋基本状况、租赁用途、期限、租金、押金等19项内容。
江西省	《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》	加强市场主体登记备案管理、住房租赁合同网签备案管理、住房租赁市场监督管理三大要求。
安徽省	《关于贯彻落实整顿规范住房租赁市场秩序的意见的通知》	规范市场主体登记信息。
福建省	《关于开展2020年整治住房租赁中介机构乱象工作的通知》	在全省范围内深入开展整治住房租赁中介机构乱象工作。
杭州市	《杭州市人民政府办公厅关于促进我市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》	规范主体经营范围和租金贷。
	《关于公布第一批住房租赁资金监管银行名单的通知》	监管租赁资金。
	《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》	监管租赁资金。
郑州市	《关于进一步规范利用自有土地建设租赁住房有关问题的通知》	确保建成后的租赁住房面向租赁人群供应，禁止变相销售。
郑州市	《郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案》	经营资质需健全；禁止“高进低出”、“长收短付”、“以租代售”等经营模式。
合肥市	《合肥市住房租赁企业信用信息管理办法（试行）》（征求意见稿）	住房租赁企业信用评价积分实行加减累积分制。
东莞市	《东莞市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》	支持和规范个人出租住房，转租10套以上要求设立住房租赁企业。
南宁市	《南宁市人民政府关于规范房屋租赁行为有关事项的通知》	整治非法群租的问题。
济南市	《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》	规定了不得出租用于居住的情形。
广州市	《广州市房屋租赁管理规定》	非居住用途的空间，不得单独出租供人居住；集中出租房间应当建立相应的安全管理制度。
	《关于开展住房租赁企业金融风险排查工作的通知》	整改违规和高风险的经营行为。
	印发住房租赁纠纷调处指引	倡导合法合规维权。
上海市	《闵行区租赁住房运营管理办法（试行）》	完善网签备案，禁止非法群租。
上海市	《住房租赁市场风险提示》	提示租客规避高风险的经营行为。
泉州市	《关于泉州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案通知》	完善网签备案；禁止“高进低出”、“长收短付"经营模式；监管租金。
武汉市	《武汉市住房租赁企业信用监管办法》	住房租赁企业信用评价积分实行加减累积分制。
武汉市	《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》	加强从业主体管理；规范信息发布管理；强化经营行为监督；严厉打击违法行为。
成都市	《关于开展住房租赁资金监管的通知》	监管租赁资金。
北京市	《关于联合开展住房出租登记与租赁合同备案专项检查的通知》	检查合同备案真实性。
西安市	《关于在我市全面推行住房租赁合同网签备案的通知》	全面推行合同网签备案。
深圳市	《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》	禁止“高进低出”、“长收短付”等经营方式；禁止租金消费贷:建立机制妥善处理纠纷。
重庆市	《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》	监管租赁资金。
南京市	进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知	规范租赁机构行为；强化部门联合监管。
海口市	加强、住房租赁市场监管规范市场秩序	规范租赁机构；建立健全纠纷调处机制；完善租赁行业自律经营。

资料来源：公开资料整理

全国部分省市十四五规划意见稿提及长租公寓行业相关内容

省市	内容
北京市	完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点，持续规范和发展住房租赁市场。
上海市	促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
天津市	促进住房消费健康发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
宁夏自治区	租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给。
广西自治区	促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给。
西藏自治区	促进住房消费健康发展。建立健全周转房、公租房、租赁住房、共有产权房为主体，住房补贴和租赁补贴相结合的住房保障体系，增加保障性租赁住房供给，努力做到住有所居、职住平衡。
内蒙古自治区	完善住房市场体系和保障体系。
山西省	推动住房消费健康发展。
山东省	租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。加强保障性住房建设，大力发展住房租赁市场，完善长租房政策。促进住房消费健康发展。
福建省	加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。促进住房消费健康发展。
河南省	租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。推动住房消费健康发展。
广东省	促进住房消费健康发展。租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
浙江省	促进住房消费健康发展。租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
江苏省	有效增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
海南省	租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。加快安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房等各类住房建设，切实解决好本地居民和引进人才基本住房需求。
吉林省	促进住房消费健康发展。
云南省	加快培育和发展住房租赁市场，促进住房消费健康发展。
江西省	有效增加保障性住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
黑龙江	加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
贵州省	有效增加保障性住房供给，促进房地产市场健康发展。
陕西省	促进住房消费健康发展。坚持租购并举、因城施策，扩大保障性租赁住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
安徽省	促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给。
四川省	建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
湖北省	促进住房消费健康发展。坚持租购并举、因堿施策，有效增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
甘肃省	扩大保障性住房和租赁住房有效供给。

资料来源：公开资料整理（shz）

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        《2021年中国长租公寓市场分析报告-行业深度分析与投资前景预测》
        《2021年中国长租公寓市场调研报告-市场运营现状与发展动向预测》

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