针对当前江西省房地产行业面临的新建住宅库存减少、房价上涨、土地供应不足等复杂形势，江西省政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》，提出严格执行个人住房差别化信贷政策，支持首套住房消费，改善性住房消费。金融机构应严格执行二套房首付比例及利率水平，暂停发放第三套及以上住房贷款。在出台限购限贷政策的城市，金融机构应严格按当地政策执行。
调控内容如下：
一.控房价、防风险
1、适时增加土地供应。
各地要认真贯彻隹房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房)(201780号)。备设区市本级(含所辖行政区 )和百万人口以上县(县级市)应尽快编制并公布住宅用地供应三年滚动计划(2017- 2019年 )和中期规划(2017-2021年)。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县要合理增加隹宅用地,特别是普通商品住房用地供应规模。保证隹宅用地供应平稳有序,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
2、加快商品住宅有效供给。
商品住宅库存小的或价格.上涨过快的市县,要采取切实有效方式，增加商品住宅房源供应，公共租赁房供应,以满足市场需求。要加快商品住宅项目报建和审批。对已批未建项目,要督促企业加快开工。已开工建设并达到预售条件的,房管部门应督促开发企业尽快上市预售。近期商品住宅库存特别小的市县,可依法依规适当放宽商品住宅预售条件,加快住宅上市供应。
3.继续实施个人住房差别化信贷政策。
严格执行个人住房差别化信贷政策, 支持首套住房消费,改善性住房消费。金融机构应严格执行二套房首付比例及利率水平,暂停发放第三套及以上住房贷款。在出台限购限贷政策的城市,金融机构应严格按当地政策执行。严格审查住房贷款申请人的资金来源,严厉查处“首付贷”“过桥贷”等金融杠杆配资业务和“假按揭”违规行为,维护住房信贷市场秩序。
4.调整住房公积金全信贷政策
对商品住宅库存消化月期不足6个月的市县,已经使用过住房公积金贷款的缴存职工,暂停发放住房公积金贷款。商品住宅消化周期为6- 12个月的市县,应提高第二套住房公积金贷款首付比例,停止第三套及以上使用公积金贷款。防范住房公积金贷款风险,稳步控制住房公积金个贷率。
5.继续执行商品住宅限购政策
南昌市、赣州市继续执行限购政策,密切关注限购区域和非限购及周边区域商品住宅销量和价格变化情况, 适时调整相关政策。
6.完善商品住宅预售监菅。
各市县应实行商品佳宅预售资金监管制度,防范预售风险。已取得预售许可或办理现房销售备案的开发项目,要在10日内-次性公布全部房源,严格按照申报价格,明码标价,公开公正对外销售,严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为。
二、加大住宅商品房去库存力度
1、控制非住商品房用地供应现枝。
对非住宅商品房(本意见指开发企业销售的办公用房和商业用房)用地供应实行总星控制分区限制的原则。各地在编制土地供应年度计划时,应充分考虑非佳宅商品房的库存总和上一年非住宅商品房市场的销售情况,对库存较大的区域应严格限制非住宅商品房用地供应。各市县在出让商准用地前应合理控制非住宅商品房面积比例。
2、允许非住宅商品房项目调整转型。
允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途、规划条件;允许未开发房地产用地和已建成非隹宅商品房按规定转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
3、加大非住宅商品房去库存政策支持。
各地要认真落实国家各项税费优惠政策,进-步降低非住宅商品房交易和经营成本，鼓励企业或个人购买非雕宅商品房。购买非住宅商品房的,可由当地财政部]给予一定的购房补贴。市县可对购买非准宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支掎。在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下,允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓(sOHO)。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道按照民用佳宅收费标准收取水、电、气费用。
4、加大非住宅商品房去库存的全融支持。
银行业金融机构要加大对房地产开发企业的融资支持,在风险可控的前提下,要对房地产开发企业的正常融资给予支持,加大对个人购买非住宅商品房的贷款支持。
5、推进老城区旧商业市场有序转移。
市县政府要有计划、分步骤关停老城区安全隐患大、居民反映强烈、已不适应城市发展要求的零散老旧商业市场。有效利用现有的空置商业用房,推动老旧市场逐步向新兴专业市场转移。
6、加快培育发展租赁市场。
各地要加快出台培育和发展租赁市场实施办法摸清租赁市场底数掌握市场供需情况,加强监管。加快房屋租赁信息服务和监管系统建设建立住房租赁合同网上签约和备案制度,积极培育租赁市场。在不影响建筑结构和消防安全、保证房屋基本生活设施配套完善的前提下，允许将商业和办公用房等按规定改建为租赁住房，发展租赁地产。
三、加强商品房市场监管
1、进一步落实地方政府主体责任。
市县政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的主体责任。设区市政府要加大对县(市、区)工作的指导力度,加强监督检查确保各项工作措施落到实处。对政策落实不到位、工作不得力的要进行约谈,直至追究责任。
2、持续打击房地产市场违法违规行为。
继续开展房地产市场秩序专项整治工作,重点整治房地产开发企业、中介机构违法违规行为。房管、建设、国土、价格、工商、金融、税务、公安等部门要加快建立健全失信联合惩治机制,进一步净化和规范房地产市场。
3、加强对二手房市场管理。
要将二手房纳入统-的市场监测监管和调控范围,积极推进二手房交易资金托管制度,对交易合同网签价格,以及限购限贷等要从严管控,加强税收征管。
4、加强市场监管监测。
房地产监管部要完善房地产市场信息系统建设,确保网签日报和库存数据及时报送,重 点监测商品宅价格和销售量的变化情况,以及住宅与非住宅商品房库存情况。积极弓导新闻媒体单位正面宣传报道房地产市场调控政策引导居民理性消费,稳定市场预期,营造良好的舆论导向和氛围。
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调控内容如下：
一.控房价、防风险
1、适时增加土地供应。
各地要认真贯彻隹房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房)(201780号)。备设区市本级(含所辖行政区 )和百万人口以上县(县级市)应尽快编制并公布住宅用地供应三年滚动计划(2017- 2019年 )和中期规划(2017-2021年)。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县要合理增加隹宅用地,特别是普通商品住房用地供应规模。保证隹宅用地供应平稳有序,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
2、加快商品住宅有效供给。
商品住宅库存小的或价格.上涨过快的市县,要采取切实有效方式，增加商品住宅房源供应，公共租赁房供应,以满足市场需求。要加快商品住宅项目报建和审批。对已批未建项目,要督促企业加快开工。已开工建设并达到预售条件的,房管部门应督促开发企业尽快上市预售。近期商品住宅库存特别小的市县,可依法依规适当放宽商品住宅预售条件,加快住宅上市供应。
3.继续实施个人住房差别化信贷政策。
严格执行个人住房差别化信贷政策, 支持首套住房消费,改善性住房消费。金融机构应严格执行二套房首付比例及利率水平,暂停发放第三套及以上住房贷款。在出台限购限贷政策的城市,金融机构应严格按当地政策执行。严格审查住房贷款申请人的资金来源,严厉查处“首付贷”“过桥贷”等金融杠杆配资业务和“假按揭”违规行为,维护住房信贷市场秩序。
4.调整住房公积金全信贷政策
对商品住宅库存消化月期不足6个月的市县,已经使用过住房公积金贷款的缴存职工,暂停发放住房公积金贷款。商品住宅消化周期为6- 12个月的市县,应提高第二套住房公积金贷款首付比例,停止第三套及以上使用公积金贷款。防范住房公积金贷款风险,稳步控制住房公积金个贷率。
5.继续执行商品住宅限购政策
南昌市、赣州市继续执行限购政策,密切关注限购区域和非限购及周边区域商品住宅销量和价格变化情况, 适时调整相关政策。
6.完善商品住宅预售监菅。
各市县应实行商品佳宅预售资金监管制度,防范预售风险。已取得预售许可或办理现房销售备案的开发项目,要在10日内-次性公布全部房源,严格按照申报价格,明码标价,公开公正对外销售,严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为。
二、加大住宅商品房去库存力度
1、控制非住商品房用地供应现枝。
对非住宅商品房(本意见指开发企业销售的办公用房和商业用房)用地供应实行总星控制分区限制的原则。各地在编制土地供应年度计划时,应充分考虑非佳宅商品房的库存总和上一年非住宅商品房市场的销售情况,对库存较大的区域应严格限制非住宅商品房用地供应。各市县在出让商准用地前应合理控制非住宅商品房面积比例。
2、允许非住宅商品房项目调整转型。
允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途、规划条件;允许未开发房地产用地和已建成非隹宅商品房按规定转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
3、加大非住宅商品房去库存政策支持。
各地要认真落实国家各项税费优惠政策,进-步降低非住宅商品房交易和经营成本，鼓励企业或个人购买非雕宅商品房。购买非住宅商品房的,可由当地财政部]给予一定的购房补贴。市县可对购买非准宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支掎。在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下,允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓(sOHO)。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道按照民用佳宅收费标准收取水、电、气费用。
4、加大非住宅商品房去库存的全融支持。
银行业金融机构要加大对房地产开发企业的融资支持,在风险可控的前提下,要对房地产开发企业的正常融资给予支持,加大对个人购买非住宅商品房的贷款支持。
5、推进老城区旧商业市场有序转移。
市县政府要有计划、分步骤关停老城区安全隐患大、居民反映强烈、已不适应城市发展要求的零散老旧商业市场。有效利用现有的空置商业用房,推动老旧市场逐步向新兴专业市场转移。
6、加快培育发展租赁市场。
各地要加快出台培育和发展租赁市场实施办法摸清租赁市场底数掌握市场供需情况,加强监管。加快房屋租赁信息服务和监管系统建设建立住房租赁合同网上签约和备案制度,积极培育租赁市场。在不影响建筑结构和消防安全、保证房屋基本生活设施配套完善的前提下，允许将商业和办公用房等按规定改建为租赁住房，发展租赁地产。
三、加强商品房市场监管
1、进一步落实地方政府主体责任。
市县政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的主体责任。设区市政府要加大对县(市、区)工作的指导力度,加强监督检查确保各项工作措施落到实处。对政策落实不到位、工作不得力的要进行约谈,直至追究责任。
2、持续打击房地产市场违法违规行为。
继续开展房地产市场秩序专项整治工作,重点整治房地产开发企业、中介机构违法违规行为。房管、建设、国土、价格、工商、金融、税务、公安等部门要加快建立健全失信联合惩治机制,进一步净化和规范房地产市场。
3、加强对二手房市场管理。
要将二手房纳入统-的市场监测监管和调控范围,积极推进二手房交易资金托管制度,对交易合同网签价格,以及限购限贷等要从严管控,加强税收征管。
4、加强市场监管监测。
房地产监管部要完善房地产市场信息系统建设,确保网签日报和库存数据及时报送,重 点监测商品宅价格和销售量的变化情况,以及住宅与非住宅商品房库存情况。积极弓导新闻媒体单位正面宣传报道房地产市场调控政策引导居民理性消费,稳定市场预期,营造良好的舆论导向和氛围。
江西省2020年3月份房地产用地供应情况
| 单位 |
商服用地 |
住宅用地 |
合计 |
| 南昌市 |
217.66 |
600.66 |
818.33 |
| 九江市 |
21.93 |
416.64 |
438.57 |
| 景德镇市 |
84.78 |
640.07 |
724.85 |
| 萍乡市 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
| 新余市 |
0.00 |
8.03 |
8.03 |
| 鹰潭市 |
31.25 |
171.55 |
202.80 |
| 赣州市 |
146.21 |
853.58 |
999.79 |
| 宜春市 |
184.79 |
1182.34 |
1367.12 |
| 上饶市 |
15.94 |
56.18 |
72.12 |
| 吉安市 |
0.00 |
104.66 |
104.66 |
| 抚州市 |
228.35 |
554.23 |
782.58 |
| 全省合计 |
930.91 |
4587.94 |
5518.86 |
资料来源：观研天下整理
2021年江西省房地产限购政策
| 地区 |
政策内容 |
| 九江市 |
中心区域（不含柴桑区）实施限购，本地户籍可购买2套，外地户籍可购1套。 |
| 南昌市 |
除九龙湖区域和儒乐湖新城，市区范围内本地户籍限购1套，外地户籍限购1套，外地户籍需提供3年内连续2年以上个税或社保证明，且所有新交易的住宅须取得不动产权证满2年后方可转让。 |
| 赣州市 |
中心城区住房限购范围扩大至章贡区、赣州经开区、蓉江新区。暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区（不含南康区、赣县区）户籍家庭出售住房（含二手房）；暂停向限购范围内拥有1套及以上住房的非中心城区户籍家庭出售住房。外地人在限购区域范围内购房需提供2年以上在本市中心城区（章贡区、赣州经开区、蓉江新区）连续社保或个税证明。 |
资料来源：观研天下整理（CT）
行业分析报告是决策者了解行业信息、掌握行业现状、判断行业趋势的重要参考依据。随着国内外经济形势调整，未来我国各行业的发展都将进入新阶段，决策和判断也需要更加谨慎。在信息时代中谁掌握更多的行业信息，谁将在未来竞争和发展中处于更有利的位置。
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