近年来我国不动产投资信托基金（REITs）推进相关政策规划与重大会议梳理汇总

2021-03-01 06:28

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REITs，是指不动产投资信托基金，是通过发行权益投资证券的方式来募集资金，并且专门投资于不动产领域，并且将投资的收益分配给投资者。既可以用于房地产投资，也可投资在基建项目。近年来，我国相关部门一直在积极推进REITs发展。

2020年4月，证监会、发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。

我国REITs推进相关政策规划

时间	政策规划	要点
2008年12月	《关于当前金融促进经济发展的若干意见》	提出幵展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
2010年6月	《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》	提出鼓励探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
2014年9月	《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》	提出将积极稳妥幵展RHTs试点工作。
2016年1月	《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》	按照“真实出售、破产隔离”原则，积极幵展以基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。
2016年6月	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
2018年1月	《商业银行委托贷款管理办法》	商业银行不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款.
	《保险资金运用管理办法》	明确保险资金可以投资资产证券化产品。
	《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》	允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场然债转股。各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求。符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。
2018年2月	深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》	研究推进RETs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展R]TS产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项自、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。/探索发行公募REITS，引入多元化投资者
2018年4月	中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》	重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITS。
2018年4月	央行、银监会、证监会等联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》	移居金融监督管理部门颁发规则开展的资产证券化业务，不适用本意见。
2018年6月	《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》	保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。
2018年6月	深圳市住房和建设局《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房于保障体系的意见（征求意见稿）》	到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进REITs试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
2019年4月	国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》	提出支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。
2019年5月	国务院《关于推进国家及经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》	支持在有条件的国家经济开发区开展资本项目收入结汇支付便利化、不投产投资信托基金等试点。
2019年7月	《浙江省人民政府办公厅关于进一步加大基础设施领域补短板力度的实施意见》	加大补短板重大项目金融支持力度。加强银行和项目对接，加大对在建项目和补短板重大项目的信贷投放力度。——积极推进基础设施项目资产证券化（REITS）融资模式创新，盘活优质存量资产。
2020年4月	证监会、国家发展改革委《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs相关工作的通知》	明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

资料来源：公开资料整理

我国REITs推进相关会议

时间	会议	要点
2018年1月	中基协召开类REITs业务专题研讨会	明确私募基金可参与类REITs业务
2018年1月	证监会系统2018年工作会议	研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁、PPF项目开展资产证券化。
2018年3月	证监会副主席李超在北外滩财富与文化论坛讲话	政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场。
2018年4月	央行行长易纲在博鳌论坛答记者问	政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场。
2019年1月	上交所新年致辞	进—步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITS，积极引入债券国际投资者。
	上交所召开债券监管发展业务座谈会	研讨梳理2019年债市工作思路，进一步贯彻落实证监会决策部署，更好服务实体经济和国家战略。会议表示，积极回应市场关切，努力满足市场需求，深化市场改革创新，加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。
	全国政协委员、原中国证监会主席肖钢在2019年2月刊发的《清华金融评论》上发表署名课题文章《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》	课题组通过北京、天津、石家庄、杭州、苏州等城市实地调研，发现“对于REITs属性的认知困境”、“对REITS与房地产市场价格关系的认知误区”等在中国推出公募REITs的五个方面主要障碍，并提出“应认定REITS为证券品种”、“由证券监管部门制定REITs规则”和明确REITs的税收中性政策”等五条加快中国公募RES制度改革的可行路径建议。
2019年3月	RCREIT两会专题\|全国政协委员张野：建议对REITs给予配套税收支持	张野表示，为在境内早日推出REITs，建议参照境外REITs成熟市场的税收政策经验，结合境内类REITs产品实践情况和行业诉求，按照“税收中性”等原则，对正在研究推进中的REITs给予相应的配套税收支持，鼓励REITs产品早日落地并稳步发展。
	REREIT两会专题\|全国人大代表李晓林：建议出台REITs专项法律法规，制定REITs产品税收优惠政策	参照国外市场成熟经验，李晓林建议出台针对REITs的专项法律法规，对REITs产品制定相关税收优惠政策，避免诸如双重税收等问题。
	上交所召集券商和公募基金开会	鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。知情人士透露，试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。
	RCREIT两会专题\|银保监会赖秀福：尽快修订《信托法》有利于REITs等盘活存量扫清障碍	建议调整信托定义，承认信托财产双重所有权，以明确信托运行期间的纳税主体和纳税原则，才能对信托财产非交易过户实施差异化的税收安排，制定税收豁免政策，力通过REITs（房地产信托投资基金）等方式盘活存量资产清扫障碍。
	RCREIT两会专题\|陈建华：建立公募REITs基础市场机制在雄安新区试点	据彭博报道，知情人士透露，上海证养交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。知情人士称，最终试点的推出仍有待监管机构批复。
	RCREIT两会专题\|全国人民代表大会胡贺波：建议引入REITs管控宏观杠杆率	胡贺波认为，我国推出REITs的时机已相对成熟，大规模引入并积极支持REITs发展，有利于盘活上述存量资产，将一部分债务替换为权益性资金来源，进而有助于我国实施逆周期调节和管控宏观杠杆率。
	上交所欲推出第一批公募REITs试点鼓励机构上报项目	据彭博报道，知情人士透露，上海证养交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。知情人士称，最终试点的推出仍有待监管机构批复。
	海南省成功发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品	在博鳌亚洲论坛2019年年会即将召开之际，海南省首单REITS产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs“海南人才租赁住房REITS”产品圆满发行成功。海南省将继续在才租赁住房、基础设施等领域开展REITs探索，争取全国管批公募REITs试点资格，并在REITs税收中性等政策方面积极探索，发挥先行先试的政策优势，推进公募RETs试。
2019年4月	全国首单省级2R1的类REITs在深交所成功挂牌	深交所表示，下一步，深交所将在中国证监会统一领导下，积极推进公募RETs进程，形成具有特色的REITs板块，提升服务实体经济水部，继续做好以下工作：一是在前期类REITS产品及“鹏华万科前海REITs”的实践基础上，配合推动公募REITs的研究调研、规则制定等工作，推动REITs税收政策落地，境良好市场环境，为REITs长期健康发展夯实制度基础；免是服务国家战略，全力支持雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域开展创新试点，重点推动住房租赁、基础设施和商业物业等领域盘活存量资产，加大项自储备与创新力度，发挥资本市场作用，服务地方经济高质量发展。
2019年7月	国家发展改革委投资司发文，介绍了浙江省探索基础设施公募REITs制度	浙江省促进民间投资下一步工作打算中包括加大PPP模或规范推广力度，研究设立浙江省千亿级基础设施投资基金探索基础设施公募REITs制度，有效盘活基础设施存量资产，化解地方债务风险，破解融资难题。
2019年9月	海南省金融局已起草公募REITs试点申请，意向央行和证监会分别申请	在完成了第一期的REITs之后，根据省委省政府的有关部署，海南省财政厅把做大REITs规模的责任移交给了海南省地方金融监督管理局。海南省关于REITs的下一步计划包括出台推动海南省REITs做大做强若干工作措施，从任务目标、工作机制、基本规范、政策措施等几个方面来推进海南省基础设施建设和房地产转型升级，助力海南自贸区（港）建设；争取把海南纳入第一批公募REITs试点省份，目前海南省地方金融监督管理局已经起草公募REITs试点申请，准备向人民银行和证监会分别申请试点资格。在做好人才租赁住房REITs发行规模基础上，将REITs产品底层资产类别拓展到能源交通、生态环保等基础设施及产业园区、旅游酒店等商业物业领域，同时探索多元化、市场化增信机制。
2019年11月	2019年中新（重庆）战略性互联互通示范项目金融峰会	证监会副主席阎庆民表示，目前，证监会正会同相关部委，研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作，支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资。
2019年12月	“中国（海南） 2019国际REITs研讨会”召开	海南省金融局长陈阳表示，房地产业曾经是海南最重要的支柱产业，如今海商房地产业正处于转型换代的阶段，海南把REITs作为化解房地产风险的重要措施，积极推动REITs发展与不动产证券化光荷先试，打通资本市场通道，为调控房地产市场探索出一条以市场化手段改革创新的路径，防止房地产风险向金融风险转变，确保海南经济持续健康发展。
2019年12月	2019 （第十一届）卓越竞争力金融峰会	证监会公司债券监管部副主任刘榕表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基础设施领域REITs的发行试点工作，盘活存量增长，创新投融资机制。

资料来源：公开资料整理（shz）

欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
        《2021年中国REITs市场调研报告-市场运营现状与发展动向预测》
        《2020年中国公募REITs行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》

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